市场从来不缺少万众瞩目的大事,尤其是争抢与冲突。在资本逐鹿、大腕林立的房地产市场,上至政策层面的调控、整顿,下至民间的抢房、摇号,以及房企在土地市场的厮杀、代理行和中介公司的争斗,都将房地产行业物竞天择的本质演绎得淋漓尽致。

  抢房大战

  今年以来,随着楼市量价节节高涨,一二线城市普遍出现抢房现象。连夜排号、带棉被、坐轮椅、拄拐杖抢房、孕妇抢房……各种不可思议的现象也常被披露。

  8月底,位于北京门头沟的某项目开盘售罄后,项目对外宣称,一分钟卖4套房的速度,刷新了北京今年开盘速度纪录。在现场有购房人感叹:“抢着买800万元一套的房子,怎么跟抢白菜一样!”

  在各地发布限购政策后,也迎来了一波新的抢房潮。如9月18日杭州发布限购政策后上演了购房者连夜抢房、抢网签的一幕,甚至有开发商拿着POS机赶到上海让客户刷卡。

  房价“四小龙”

  今年3月,一线城市楼市调控纷纷加码之后热度有所降温。但部分投资投机资金开始进入二线城市,使得部分二线城市的价格涨幅开始超越北上广深。

  很快,以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市接棒一线城市的火爆,房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录,这四个城市被业内戏称为“房价四小龙”。

  今年以来,四小龙的房价涨幅最高时超过30%。国家统计局的数据显示,7月,合肥、厦门、南京的新建住宅价格涨幅领跑,同比涨幅达到30%以上,环比涨幅达到3%甚至4%以上,超过北上广深等一线城市。

  围剿配资

  今年,以“首付贷”为代表的金融产品,让更多的民间杠杆资金流入楼市,成为房价上涨的推手之一。很快,监管政策呼啸而来。4月14日,国务院联合14个部委召开电视会议,从现在起到2017年3月份将在全国范围内开启为期一年的有关互联网金融领域的专项整治。

  此后,地方政府以及地方金融监管部门更是剑指“首付贷”,京沪深已纷纷叫停了“首付贷”业务,如广州就要求各会员单位全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务,并彻底开展自查和业务清理工作。

  拿地“厮杀”

  土地市场大热,房企在地市厮杀不断,一二线城市土地市场烽烟四起。今年上半年,抢地势头最为凶猛的是央企和国企。水电系的中国水电、葛洲坝和鲁能攻势十分凶猛,在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市攻城略地。而表现最为突出的信达地产,在上海顾村地王争夺中加价单位以“数十亿元”计。此后,包括国资委在内的多家监管机构约谈央企,要求收敛在土地市场的追高拿地行为。

  民企接棒而上。这其中既有千亿级别的全国化大鳄,也有攻势凶猛的区域型房企。8月17日,上海拍出了三块区域高价地,均被福建房企抢下。

  离婚买房

  进入下半年,各地关于楼市调控的传闻不断升级,离婚买房的现象越来越多,尤其是上海。8月前后,市场传闻上海将出台严厉房地产调控措施,首套房首付比提高至五成,购房实行“认房又认贷”。

  此后,上海群众开始加入离婚买房的战役中,不少区民政局办理的离婚数量为平时的两倍。徐汇区民政局离婚登记处更是被前来办理离婚的市民挤爆,离婚的人群从早上7点多开始排队。在市民“狂热离婚”的情况下,8月29日晚间,上海住建委出面紧急辟谣,没有研究过此类政策。然而,上海住建委的辟谣似乎未起到明显作用,8月29日-31日连续3天新房成交量超千套。

  严审“商改住”

  从2010年“6·28”监管令、2011年“5·16”商改住禁令,到今年再次严控商住市场,商改住“擦边球”产品一直处在风口浪尖。

  5月5日晚间,传闻已久的北京市通州区商住房的限购政策落地。通州对商住房的限购政策属于全国首例。下半年,数次有传闻,北京很快就将出台北京全市范围的商住限购措施,但最终没有相关的限购政策落地。

  不过,在商住产品日益泛滥的情况下,政府不得不加强严控手段。除了对在售商住项目严查严控,北京市在新增和再次供地等方面也进行收紧。经过多轮市场严查风声,北京商住楼销售市场再不如以往高调。甚至连样板间都不再轻易向购房者开放。此后,上海也频频传闻商住限购。

  回归A股

  由于在港股市场上股价表现平平,国内房地产商正在密集启动一场回归A股的计划。

  在这场回归A股的浪潮中,除了富力和首创等房企也是跃跃欲试者,更有万达和恒大这样千亿级房企的身影。今年3月底,万达集团董事长王健林愤然宣布从H股离场,要冲刺A股。这已经是过去11年里,万达集团第三次向A股发起“进攻”。

  除了走传统路线去IPO排队,万达还被曝借壳回归A股。无独有偶,一直有意于回归A股的恒大,收购动作不断,无论是成为嘉凯城的控股股东,还是收购深深房,都被市场认为是恒大将通过借壳上市方式回归A股。

  资本围抢

  今年以来,险资在A股市场加速攻城略地,频频举牌增持房企股权。平安、安邦、前海人寿等险企大举买入龙头房企股票,这其中尤以“万宝之争”引人瞩目。与此同时,保利地产、华侨城、金融街、金地集团等标杆房企的背后也出现了险资大股东。据克而瑞研究中心统计,截至目前险资举牌A股上市房企已达54家,如果算上碧桂园、朗诗等香港上市公司,险资举牌的地产股超过60家。

  另一方面,险资正在以另类方式切入房地产行业。11月30日,宝能以10.34亿元拍下浙江锦天房产、锦天物业。有着险资背景的阳光城以13.5亿元总价收购15家公司股权并承担其债务,预计总成交资产过百亿。在业内看来,险资和拥有险资背景的房企在这一轮股权并购中具有优势。

  龙头易主

  今年,行业龙头似乎表现出易主之势。根据最近各房企公布的业绩报告显示,今年前11月万科销售金额为3413.6亿元。与此同时,今年前11月恒大销售金额为3488.5亿元,以近75亿元的金额超越万科位居前11月房企销售榜榜首。

  今年以来,受到股权之争的影响,万科在销售增速方面表现相对平淡。而恒大在多地项目的热销则为其销售增长也为业内预测龙头易主带来了更多可能。在经历了年中的销售困局后,自10月起万科便在销售金额上奋起直追。不知道今年最后一个月,万科是否能进一步发力?不过,多数业内人士认为恒大的胜算更大。

  土拍熔断

  在股市出现“熔断”机制之后,土地市场也出现了“熔断规则”。所谓“土拍熔断”,就是对进行拍卖的挂牌土地价格进行限价,竞价超过限价后就意味着土地流拍。

  今年的土拍熔断首次在土地市场高温不降的苏州亮相。5月23日,由于价格限制,多个地块在短时间内便因竞价超限定价格而流拍。随后,熔断机制在南京土地市场上怒刷存在感。在7月初南京限价新政出台的第二次土拍,8块住宅用地7幅地块遭遇熔断。

  尽管如此,为了抑制快速上涨的地价,在苏州、南京的前车之鉴后,青岛、武汉、郑州等城市相继出台土拍熔断政策。一场多方博弈的土拍大戏还在上演。

  千亿房企扩容

  在全国楼市回暖的大背景下,今年一众房企可谓赚得盆满钵满。在2016年即将结束时,相比于去年的7家,今年已经有10家房企的销售金额突破千亿。其中,恒大、万科和碧桂园3家房企已经迈入了3000亿级的阵容。尤其是今年的行业黑马碧桂园,在最近发布前11月销售数据,宣布销售业绩累计3000亿元。

  与此同时,行业集中度业绩加速提升。根据机构统计,目前排名前十的房企销售占比达到19%,而百强房企占比更是高达49%。在业内看来,随着行业洗牌的加速,未来的行业集中度将继续呈增长态势。

  刚需“绝迹”

  随着北京新房供应进一步高端化,今年以来刚需的门槛再度提升,刚需退出新房主战场已经成为不争的行业事实。而伴随着土地供应缩减,北京新建商品住房的供应也在逐年缩减。2014年北京市纯住宅规划建筑面积为200万平方米,2015年是300万平方米,但2016年(截至11月)仅有42万平方米;另外,2014年北京市纯住宅预售面积为900万平方米,但是到了今年只有不到400万平方米。

  “物以稀为贵”。对于刚需一族来说,目前北京新建商品住宅的价格已经越来越难以负担。据机构统计,从2016年1月至8月30日,纯商品住宅(普通住宅+别墅)单套平均成交金额已达528万元。可以说,北京新房豪宅化趋势已日渐凸显。

  面对日益高企的购房成本,总价相对较低的二手房市场则逐渐成为刚需的主要选择。在业内看来,未来的刚需人群将更多依赖自住型商品房等政策性住房。

  央企整合

  2014年,国资委确立保留央企地产业务从16家扩至21家,此后,国企改革深化和行业整合急剧加速。

  今年以来,不少央企已启动内外部重组和并购。如中冶集团已被整体并入五矿集团,其旗下的地产业务规模将明显扩大;在中海与中建地产重组完成后,再与中信地产住宅板块业务合并。

  也有一些并不顺利的央企整合,如保利内部整合屡屡碰壁、中粮几度传出剥离地产业务传闻。不过,央企整合的大势不可阻挡,未来将形成若干个巨无霸型的房企。

  整顿中介

  今年上半年,在国内多个楼市快速升温的同时,二手房市场的乱象也层出不穷。针对这些问题,在5月中旬的国务院政策吹风会上,住房和城乡建设部副部长陆克华透露,针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象,住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施。

  此后,针对中介不规范经营行为的一系列监管措施在北上广深、杭州、济南等多个城市相继展开。在今年的北京“9·30新政”中,也明确表示要加强对中介的监管。而伴随着各部门相关监管动作的展开,中介在房源真实性等方面也展开了纠错和自查。

  全国联查

  今年伴随着楼市销售的火爆,一些乱象也暗自滋生。今年下半年,为了加强对市场的监管,北京、深圳、广州、厦门、青岛多个城市相继就捂盘惜售、哄抬房价、广告宣传等进行多部门联合检查,并对违规行为进行严格处罚。

  在北京,市住建委约谈了部分开发企业和中介机构,要求企业依法经营,明确企业违规承担的严重后果,并将加强市场日常监管,严厉查处捂盘惜售等违法违规行为。联查一出,令众多房企在定价、推盘方面更为谨慎。

  燕郊“急刹车”

  借力京津冀协同发展和北京城市副中心的利好,燕郊的房价从不到1万元/平方米跳涨到3万元/平方米只用了两年时间。但随着北京“9·30新政”以及国庆期间的楼市调控政策施压,燕郊往日热闹的楼市已冷清了不少。

  业内解释称,短期内新的投资客恐怕并不会急于入场接盘环京楼市,预计一直到年底,燕郊的二手房价格都不会出现大幅下调。相比于前两年,目前燕郊基础配套已经大幅改善,生活便利性大大提升,因此市场对环京市场长时间看好,价格在短期内不会出现大幅下挫。

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