这个十一假期,用风声鹤唳来形容再合适不过了。面对购房者和投资客疯狂买房催生的如同脱缰的野马般飞涨的房价,刚刚过去的十一黄金周,国家再次伸出了调控之手。

  自9月30日晚间至黄金周结束,北京、深圳、苏州、合肥等19个城市先后发布楼市调控政策,至此,国内限购城市重新扩围至20个。

  已明确表态的城市一片唏嘘,其余城市在不安中等待靴子落地的声音。而那些被高房价“绑架”的消费者仿佛再度看到希望的曙光,尽管此前他们已经听过好几遍“狼来了”的故事。

  尴尬的是,今年2月决策层还在出台各种利好刺激楼市,仅仅半年多时间,政策就180度大转弯,“变脸”速度如此之快,实在令人难以适从。

  我们走的最远的路 就是调控的套路

  据统计,从2003年到2016年,共出台了43个房地产政策。有人总结了房地产循环经典过程:

  房价上涨→ 老百姓赶紧买房→地王频出→疯狂买房→限购→提高买房首付→提高按揭利率→严控房地产贷款→房地产降温→地方政府着急→取消限购→降低首付→房贷利率打折→下一轮循环开始。

  2003年的“121文件”被公认为管理层对房地产行业进行宏观调控的开始,此后,政策开始对房地产进行“狂轰滥炸”。

  2004年银监会发布57号文,地产信贷政策进一步收紧。

  2005年,“国八条”出台;2006年,“国六条”“国十五条”出台,70/90政策横空出世。管理层动用了行政、税收、土地等诸多手段对房价进行“围剿”,出现较长一段时间的观望后,楼价出现报复性上涨。

  2007年9月,调控手段转向以差别化信贷为核心的政策组合,房价才低下“高昂的头”,全国楼市一路低迷,房价均大幅度跳水,成交量也明显萎缩。

  然而,上轮宏观调控最终却“虎头蛇尾”,政策放松后房价随即迎来了报复性反弹。

  2008年,连续5次降息,“国十三条”出台,2009年,“国四条”出台,国家四万亿救市,回暖后的楼市犹如脱缰的野马一路狂飙直至疯狂新一轮调控开始。

  … …

  政策的“朝令夕改”,让房地产市场犹如过山车一般,从制高点冲下来之后继续触底反弹,到达下一个高点之后再冲下、再反弹。几轮调控下来,中国房地产市场陷入到“越调越涨、越涨越调”的怪圈之中,调控成为名副其实的“空调”。这一次,楼市能走出上述怪圈吗? 

  房价真的会降吗?

  2016年以来,一线城市房价快速上升,带动二、三线城市房价,房价的快速上涨已成了当前宏观经济的核心矛盾。十一期间,北京、深圳等20个房地产热点城市出台了以限购限贷为主的地产调控政策,再度引发了对房价走势的讨论。

  从国家对房地产市场调控后房价的走势中我们可以看到,从2006年至今的10年里,房价并非只涨不跌,曾出现三次明显的调整:

  2008年下半年:2006年,“国六条”“国十五条”出台,加上2007年9月开始进行的以差别化信贷为核心的政策组合,进入2008年后房价一路不振,直至年底相比年初出现了超过10%的下滑。

  2011年下半年至2012年初:为了抑制楼市过热,2010-2011年央行连续5次加息,加上2011年新国八条和京八条相继出台,全国限购大幕开启,到2012年上半年楼市一片清冷。

  2014年下半年:2013年新国五条和京十九条相继出台,2014年上半年央五条出台,流动性持续收紧,楼市在经过一年多的上行后再次陷入淡市。

  而这三次阶段性调整之所以能取得较明显的成果,总体来说原因二:

  首先都是因为多部门相互配合、共同行动的调控手段,并由国务院发文,针对地方政府成立问责机制。其次, 2006年的调控和2011年的调控都是在加息周期之中出台的,2014年的调控是在流动性趋紧下出台的,紧缩的货币政策会对地产产生负面影响。

  反观国庆以来的20城限购,上述条件均不具备,更重要的是,2015年以来房价迅猛上升,是有流动性过剩和资产荒为背景,并非只是政策松绑的结果。资产荒与外汇管制局面依旧,地产就仍有受追捧的价值,房价就不会跳水。况且,中央调控房地产,是控制房价过快上涨,促使其稳步健康上涨,而不是打压房地产。因此,笔者认为,市场成交量将会出现回调,价格也将维稳,但不会出现断崖式下跌。

 朝令夕改真的好吗?

  任何政策的出台,都应以谨慎的态度反复论证,但在中国,针对房地产的政策随意性很大。由于国家对房地产行业的矛盾心态,不少宏观调控政策的延续期往往不超过一年。所以有了2月的时候政策还在竭力“喊你买房”,现在又忙着喊你回家吃饭,不要总待在热点城市的售楼处给国家添乱的情况。

  事实上,在全国房地产市场分化加剧的背景下,以资产泡沫累积为代价的去库存任务推进情况并不理想。一二线城市迭创历史新高的房地产成交量,无法掩盖库存问题最为严重、并且构成全国房地产市场主干部分的三线以下城市依然清淡的销售状况。

  这一轮由京津两地政府充当带头大哥的国庆限购政策秀,无非是一次政治正确的表态而已,能坚持多久,还不得而知。

  中医中讲究“久病之人,身体羸弱,忌猛药,应施以缓剂,徐图之”,但反观中国式房地产调控如同外科手术,头痛医头,脚痛医脚,往往治标不治本。十几年来大大小小的“手术”过后,不仅未能令“病人”的身体恢复健康状态,反而越病越厉害。如果房地产行业诸多深层次矛盾得不到有效解决,政策继续朝令夕改,宏观调控或再次沦为“空调”。

  如今,一手要抑泡沫,一手要去库存,政策如同走钢丝,陷入到尴尬和艰难的境地。而180度大转弯的政策让大家无所适从的同时,也在思考,中国式地产调控:松松绑绑真的好吗?