初秋,北京的天际可谓浩气长空,不时卷起层层云浪,又时常湛蓝无渍,也有过双虹耀眼的稀有景象,正如王勃笔下的“落霞与孤骛齐飞,秋水共长天一色”的美景,着实令人沉醉。

  光阴荏苒,日月如梭,一年一度的“金九银十”伴随着爽朗的天气,悄然又来到了我们眼前。

  说到“金九银十”,从中国传统文化上理解它是一个时间概念。古往至今,农耕民族进入九、十月都是收获的季节,收获的同时每家每户把富裕的商品拿出来交换或者贸易,逐步演变成市集,满足人们在入冬蛰伏前最后的储备。

  这其实就是最早的“收支平衡消费心理”,一个家庭收获的同时,也会增加消费的欲望,达到收支平衡,开源节流,久而久之这个从时令季节演变而来的习俗,变成了一个随着季节而消费的金融概念。

  同样的,在房地产市场,很多的楼盘都会选在九月和十月开盘,这个时候恰好人们的消费心理比较松动,所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买,因此这两个月的消费额会明显高于其他月份,这也就是传统意义上楼市的“金九银十”现象。

  因此“金九银十”已经成了各行业形容每年一度销售旺季的通用语,人们的投资、消费等费用支出由心情带动,似乎不管市场现状如何,金九月银十月都会如约而至。如今“金九银十”更成为楼市的风向标,承上启下,对年底收官有着重要的指示作用。

  细数楼市金九银十的那些事儿

  2011年,9月及10月北京新建住宅成交量在5000套左右徘徊,金九银十成交收紧,同时影响年底及2012年楼市开年均呈收紧态势。

  2012年,8月、9月、10月北京新建住宅成交均在10000套以上,金九银十楼市翘尾收官,楼市成交量创历史新高,楼市热度一直持续到2013年年初。

  2013年,8月北京新建住宅成交仅8708套,9月成交13279套,环比上涨52.49%,10月成交9360套,北京楼市借助金九银十发力战绩斐然。

  2014年,进入9~10月后成交量保持一路攀升,成交量接近20000套,将颓势一扫而空,力挽狂澜。也正是金九银十的爆发力,让12月成交量最终以19317套完美收官,创历史单月成交最高纪录。

  2015年,金九银十依旧成为楼市的转折点,新房、二手房成交量价齐发力,最终形成了北京楼市暖冬的氛围。

  进入2016年,金九银十又将有哪些看点?

  看点一:60天百盘大战?

  通过几个权威机构的初步统计,今年的金九银十将再现“百盘大战”的壮观场面。

  统计显示,9月和10月北京各区域及环北京热点区域共有约97个项目入市,比前三年同期的开盘量翻倍,可谓历史新高。大概十周的时间里,平均每周10个项目入市,楼市的导火索再次被点燃。

  由此可见开发商对金九银十的重视程度,百盘入市可谓气势恢宏,楼市也必将呈现出全面拼杀状态。届时,北京的东南西北将全面开战,刚需、改善、豪宅、商住等各类型产品得拉开架势干一场,从定位、差异化、价格等方向都是一场十足的大戏。

  看点二:环北京区域异军突起?

  金九银十入市的97个项目分布在不同的21个区域里,北京主要分布在顺义、昌平、房山、通州、门头沟、大兴等9个郊区,项目位置逐步向六环外迁移。

  还有一个与往年金九银十不同之处,环北京的7个区域中共有21个项目入市,其中武清、固安异军突起,入市项目分别为5个和3个。随着北京房地产市场逐渐高端化和豪宅化,新建商品住宅郊区化趋势凸显,刚需置业需求逐渐被挤压到五环外六环附近,加之京津冀协同发展、大兴第二机场建设等政策性红利,武清、固安等环北京区域凭借区位优势、低总价以及不限购等优势吸引了大批刚需置业人群,在曾经平淡的楼市历史上写上了浓墨重彩的一笔,开启了一个全新的时代。

  看点三:土地成交量是否有所回升?

  今年以来,北京市住宅用地的交易宗数和交易体量均创下历史新低。相关数据统计显示,今年前8个月,北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地,其中,商业性住宅用地的数量仅为7宗。这7宗土地的规划建筑面积为105公顷,而纯住宅面积仅为38公顷左右。与往年同期相比,成交体量不足15%。

  今年四月份,北京国土局官网曾发布文件《关于印发北京市2016年度国有建设用地供应计划的通知》。文件显示,今年北京计划供应土地总量为4100公顷,其中住宅用地为1200公顷。然而,按照今年前8月仅仅105公顷的土地供应量,北京国土局的土地出让计划完成度尚不足10%。

  根据土地招拍挂的正常运作周期,国土局要想在未来4个月内顺利完成剩下90%的土地出让工作,必须在金九银十期间进行土地集中招拍挂,因此,在接下来的两个月里,土地的供应将成为大家密切关注的焦点。

  看点四:北京或再迎政策收紧?

  不断上涨的房价,让人们对房子的心态变得扭曲:没房的对未来感到焦虑,有房的又后悔当初买得太少,楼市正在陷入无比纠结的情绪中。

  在我的印象中,上海人一贯是比较理性务实的,但是疯狂起来也真让人目瞪口呆。最近的疯狂就是所谓的“离婚潮”。随着各种调控传闻不断被放大,上海离婚买房也进入白热化放量冲刺阶段。上海多个婚姻登记中心从上周末开始出现了前所未有的协议离婚高峰。

  之所以出现所谓的“离婚潮”就是为了规避现行的购房政策,因为在上海房贷政策没有放开,依然是限购限贷的,即二套房普通住宅首付为五成。在这样政策下,有些人就用离婚来获取购房资格。

  与上海、深圳一线城市相比,今年北京新房市场表现比较平稳,新建商品住宅成交量和成交均价均未出现爆发式上涨。各地的房地产调控政策都是结合自身区域市场特点而制定的。北京这些年来一直执行着相对较严格的限购、限贷政策,如果进一步进行收紧,比较可能的是仿照上海或者北京通州此前的政策,采取对离婚年限加以限制、按照户口所在区县,在限购之上再限购等措施。

  目前北京市场预期很强烈,房价上涨的大势已成,即便是限购也是一个无奈之举。事实上,调控政策起的就是一个调剂市场的目的,市场过热就收紧,市场遇冷就放松。从历史上来看,我们可以特别清晰地看到每四年就是政策调控的一个周期。因此,北京金九银十是否会跟进限购无法进行断言。

  结语

  金九银十作为开发商与购房者共同关注的楼市主角,在楼市风云变幻的大戏中登场又退场,退场又登场,书写了无数的历史,也创造了无数的奇迹。主角的大戏唱完,也就意味着这一年楼市风云变幻的大幕将要落下。这出戏唱的让观众满意与否,在于主角的表现是否出色。银四红五俱往矣,论楼市风云变幻,且看金九银十!