2016年上半年房地产市场有多火?随着各大房企半年报的陆续公布,我们可以看出一些端倪。截至目前,几十家房企公布了上半年业绩公告,不完全统计万科、恒大、碧桂园、绿地、保利成为第一批千亿房企,其余房企均不同程度有所提升,龙头房企更是稳中大涨,经营状况得到大幅提升。不过外行看的是热闹,内容看的是门道,热火朝天的数字背后,也浮现出一些内行才能瞧出的门道。

房企上半年销售业绩房企上半年销售业绩

  外行看热闹,内行看门道

  在诸多纷杂的财报数字中,我们能看出什么样的端倪,这恐怕仁者见仁智者见智。正所谓“外行看热闹,内行看门道”,所谓的热闹永远都是数字的大涨、业绩的大增,让人心潮澎湃、浮想联翩;而门道则不同,它是潜伏于表象之中,需要洞察力,透过现象看到本质。

  热闹和门道都是财报不可或缺的元素,房企需要噱头,需要信心;而专业人士需要分析,需要辨伪去妄。整个房地产行业也在不断的调整中前行,就好比行驶在海洋中的大船,需要不断调整角度以保证航向的正确。

  废话不再多说,热闹我们也看,门道咱们也理。

 瞧闹热,解读数字

  1、十大房企破千亿,平均上涨超60%

  截止目前,包括万科、恒大、碧桂园、绿地、保利在内的五家房企销售额均达到千亿元。而同期的2015上半年仅就有万科一家超过千亿。此外,数据显示在已经公布的房企半年中,已有多家房企创下了自己的历史最好成绩单,龙头房企们一片欣欣向荣。

  粗略计算,上半年财报销售金额前十位的房企总销售金额达到9736亿元,平均同比上涨了60%以上,仅一家房企同比下降。在这些数字中诸如碧桂园黑马杀入前三,绿地半年首破千亿,保利跻身前五,都是被人津津乐道的数字。

 2、万科稳坐头把交椅,碧桂园涨幅最猛

  其中万科继续以1900亿元领跑,稳坐房企销售金额的头把交椅。很明显,二季度和整个上半年,万科没有受到股权之争的影响,继续在二三线城市发力,莆田万科城和重庆万科渝园是上半年万科在全国布局的代表之作。就在许许多多房企收缩一线城市之际,万科则继续植入二三线城市,令人着实的敬佩。

  恒大1417亿元排名第二,这和同期的2015年相比大涨六成,恒大的成绩单在人们的预期之中。近一年来恒大业绩迅猛增长,不但立足了中型城市,更是昂首进入北京等一线城市,为自己的综合实力添砖加瓦。恒大全年能否达到3000亿?拭目以待吧。

  黑马=碧桂园,上半年碧桂园以绝对黑马的身份首次跻身前三,并且大涨125%,技惊四座,全年有望超过2000亿元大关。

 3、半年超预期,部分房企上调目标

  如此美妙的2016上半年,是不曾让人想到的。数字奇高的同时,部分房企也上调了全年的目标,其中碧桂园没有“鸣金收兵”的意思,继续大幅上调了全年目标。

  细数过来,碧桂园已经慢慢进入中国100多个城市,全面布局一、二、三线城市。此外海外地产也让碧桂园锦上添花,包括马来西亚、澳大利亚等国家,数十个大型项目,都让碧桂园的成绩单分外抢眼!

  早在年初公布的全年目标时,碧桂园以1680亿元的目标告诉世人自己要跻身1500亿俱乐部。而现实则是,碧桂园只用了一半的时间就几乎达到了全年目标,因此在公布半年报的同时,也提升了全年目标,达到了2200亿,如果能够顺利达到,又成为一家两千亿俱乐部的成员。

  不仅仅是碧桂园,诸如旭辉等房企都不同程度的调整了全年销售目标,可以看出各房企对下半年信心十足。

  小结:从表面的数字可以了解到,龙头房企的日子过的不错,小康生活已经不能满足于各怀野心的房企们了。在楼市已经复苏反弹的基础下,融资、货币和政策均处在利好的多重因素下,房企们正借助所有的可能性快速扩张,数字不仅仅只是看个热闹更有它们的野心。

 看门道,喜忧参半

  房企半年财报少则十几页,多则几十页,每一个、每一组数字背后都可能隐藏着另一重含义,如果不能洞察其中内容,我们看的到财报就如同管中窥豹,不见全局。

  1、龙头房企合作,利润上涨明显

  就目前中国房地产市场而言,龙头房企扩张,合作程度显著加强,因此不难看出龙头房企的利润总量呈明显上升的态势,但是净利润率的下降也给房企敲响了警钟。

  最近各种关于房企半年报的新闻多如牛毛,其中沪深两市已有62家上市房企的报告中,体现了利润预增的公司有17家,占比近三成。

  2、净利润率下跌 敲警钟

  此前,中国房地产报报道的一组数据可看出一些迹象,2016年7月18日,已公布净利润数据的房企半年报显示,保利地产以营业利润97.21亿元,净利润49.55亿元暂居最赚钱房企榜首,但是二者同比增幅都较低,仅为21.4%和0.12%。紧随其后的是绿地控股,上半年实现营业利润64.14亿元,较上年同期增长22.16%。深物业A或成半年度“亏损王”,预期亏损约950万元,同比下滑130%。

  就目前而言,房企半年报虽然很难用“增收增利”概括,但一改过去近一半房企净利润下滑局面,反而有超过8成企业实现了净利润的同比增长,可见行业回暖给房地产企业带来了红利。与利润增长形成鲜明对比的是净利润率呈下跌趋势。2015年,沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.2%和14.61%,较2014年降低2.35和2.21个百分点。2016年持续走低,保利地产今年上半年净利润率约8.9%,绿地控股净利润率为4.14%。

 3、土地贵和拿地难继续压低盈利空间

  土地的储备量是衡量一个房企未来发展空间、盈利收益的重要指标,而随着众多龙头房企重返一线城市,土地贵和拿地难的困局将在未来制约房企发展。

  今年上半年除北上广深这四个传统的一线城市依旧保持着“土拍便成王”的态势,很多准一线城市也上演了地王潮的好戏。随之而来的是诸多房企顶着“压力”拿地,即便如此仍旧有许多房企颗粒无收。不难想象,随着上半年乃至全年的爆发过后,“房地产周期”的到来会让房企在土地上非常头疼。

  土地价格上涨,将逐步压低盈利空间和净利润,羊毛出在羊身上,房价的上涨也不难预测。

  4、中小房企的生存空间令人担忧

  如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代,相当一批中小房企将面临新一轮洗牌,中小房企的生存境遇愈发艰难。随着行业集聚程度的进一步深入,龙头房企间的整合营销将继续加强,以万科为例上半年几十个万科项目通过土地收购、项目整合的方式保持了自己销售金额的霸主地位。

  相对于规模越做越大的龙头,中小房企的处境可谓“凄凉”。对外,在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争,对内,融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。

  总结:2016年上半年,龙头房企们通过政策机遇和组团发展,迎来了新的市场机遇,“数字”上也给中国楼市巨大的信心。楼市布局以及产品升级上,众房企已经对下半年乃至2017年有了自己心中的目标。不过二三线城市高库存压力,一线城市土地价格稀缺及价格上涨等因素也给房企出了难题。小型房企生存空间继续变窄,合作、并购、转型或许是他们新的出路。半年报,不管是看热闹还是瞧门道,已经让我们眼前一亮,相信六个月后的年报同样会给我们惊喜。