“房地产税”和“房产税”一字之差,千里之外

首先,在展开一切讨论和分析前,我们必须要分清楚什么是“房地产税”和“房产税”。这两天有朋友问我:“最近房产地税这么火,是不是要交钱了?”这就是典型的“房地产税”和“房产税”没搞清楚。

“房地产税”和“房产税”,只有一个“地”字的差别,但是这一个字的差别使整个征税目标发生了天差地别。房地产税是一个未被立法,正在推进立法的综合概念,一切与房地产经济有直接关系的税都属于房地产税。在中国房地产业营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等都可以算在房地产税里面。而房产税是按房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

再说的白一点,房地产税包括很多很多税种和环节,比如房企开发、房屋流通、房屋保有。而针对房屋保有这个环节的税收,才是频繁提及的房产税。房地产税如果是一个大蛋糕的话,房产税就是蛋糕上的奶油,它不是蛋糕的全部,但是最容易被人记住,而蛋糕里面的面包、巧克力、水果、冰激凌也都是蛋糕的一部分,也占有不可或缺的地位。这么理解的话或许,能够认识的更加深刻。

“房地产税”实施究竟有多难?

7月23日,房地产税重新回到大家视野,G20财长在税收高级别研讨会上,财政部部长楼继伟重提房地产税改革。与此同时,房地产税草案提交已经整整2年,上海、重庆试点房产税已经整整5年。在这样一个敏感时期,楼继伟再次对公众抛出房地产的话题,必然成为楼市最为敏感话题!

“房地产税”的最终实施,需要一个漫长的过程,即便财政部长楼继伟重提,但是推动房地产税落实的最关键的步骤依旧是立法。不过与以往不同的是全国人大常委已经将房地产税立法列为“第一阵营”,这对房地产税最终立法无疑是一个重大的推动,不出意外2年内房地产税草案将获得通过。

此外,房地产税的征收还有两大先决条件,可以说没有这两个条件,它是不可能落地实施的!

不动产统一登记制度。打个比喻,如果你想知道自己家里有多少资产,那么你就需要了解家里都有什么,多少存款、几套房子、几种理财、多少保值商品,不然你就永远也不知道身家几何。因此搞清楚全国的房产数量,房子的分布和每人有多少房子是一切的前提,然后再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。但是,中国从古至今几千年的“财不外露”的固有思维,以及非法收入购买的房子,都使得不动产统一登记举步维艰。不难想象,房产税本身都是触动各方利益的税收,谁又能主动去让你调查清楚呢?连家底都摸不清何谈收税。

土地出让金。在本文的开头说过,房地产税是这一类税收的总概况,而“土地”部分的税如何征收,在现在看来是一个错综复杂,几辈子也绕不清的理。

简单的梳理下,人们在购买商品房时,房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金,这就意味着土地使用年限内,已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种,如果再次征收就意味着要缴俩次“土地税”。

只有使用权,而无所有权,按照缴纳税收的法理上讲是无法向房屋所有权人征收“土地”税的。即使退一万步来说,政府强行推进“土地税”的征收,那么是否存在二次征收问题。因为购房人在缴纳土地出让金的时候已经缴纳,并且是70年一次性付清。而房产税的再次征税,使得两者本身就存在极大的矛盾。

这其实就是一个“先有鸡,还是先有蛋”的道理,而房地产税势恐怕要伤害一部分人的利益。有人说,世界上没有绝对的公平,但是这种附加的伤害是否合理,本身就存在着非常巨大的分歧。所引发出的衍生问题将比征税本身更让人措手不及,慎重,讨论,调研是科学推进的必要条件,但不动产登记的进展不顺利,又让问题回到原点。

从立法到两大核心问题,都是制约房地产税前进“拦路虎”,如果没有武松的能力和决心,房地产税从心里依旧离我们很遥远。

五问房地产税

1、为什么要征收房地产税?

当中国地方财政收入60%以上来自土地收入时,将会严重制约政府开发的信心和动力。而营业税改增值税全面推开后,地方政府迫切需要改良税收比例,而要打破各地依靠卖地挣钱的思路,房地产税是一条必行之路!西方国家的房地产税占了地方政府支出的超过一半,美国的房产税几乎是基层教育经费的来源。房地产税是基于不动产价值征收、税收额相对稳定并可长期持续的税种,可以解决“土地财政”的问题。最后,如果土地财政是一潭死水的话,房地产税则是促使这一潭死水引入大海的河流。

2、房地产税何时出台和实施?

咱们不妨简单的推算,本届人大任期是到2017年底,因此房地产税立法非常有可能在2017年底前通过。在通过后,还需要让社会充分理解,充分认知,充分调研,才会正式出台,这个周期预计将在1年左右。最后房地产税是一个非常明显的地方税,因此,在正式出台后各地也需要根据自己的实际情况进行推进。也就是说五年左右,房地产税最终形成落地实施是比较保守的预估。

3、房地产税要交多少?

房地产税中的房产税作为与广大民众最为直接的税种,人们最关心要交多少钱?从上海和重庆启动的试点来看,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房。可以简单理解为针对上海市的中产和非上海户籍的人群,税率为0.6%。重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。

因此,从试点的俩个城市可以初现端倪,征税起点将在套型面积和人均面积中进行选择。而免税面积恐怕将设定为人均40~60平方米,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。简单计算,如果一个家庭超过了人均面积或者是首套,购入第二套总价为200万的住房,那么一年缴纳的房产税就是12000元。

当然各地的情况不一,差异化也是巨大的!

4、房地产税能抑制房价吗?

首先,房地产税的征收不是以抑制房价为根本目标的,因此最终恐怕不会起到抑制房价的根本作用。西方国家广泛征收房地产税,但是纽约、东京、伦敦的房价依旧居高不下。房价的涨跌是受供求关系影响,这是中国现实的国情,房价的走势是一个综合因素,

不过房地产税确实可以抑制投资性需求,但如果您指望房地产税把房价压下来,属于痴人说梦,房价如果真的下跌肯定也是一个复杂的综合因素。中国房价下降就真的对经济好吗?事儿还是得两面看,这里不做过多讨论。

5、会不会与去库存冲突?

答案是一定的,因此在不成熟的条件下,贸然实施房地产税,将会对一些地区和城市的去库存造成影响。中国房地产市场需要保持一定的交易活跃度,也正是如此,房地产税有可能逆转市场预期,使一些地区原本就有的去库存压力无形中陡增。

结语:房地产税,以及房产税,在中国推行仍需要一个过程,这个过程依旧是漫长的,需要照顾形形色色的情况。不过再漫长,征收也是早晚的事情,这毕竟是一个进步和完善的过程,任何事物想要前进都需要付出一定的代价。事无全善,人无完人。“狼”早晚会来,与其战战兢兢,苦大仇深,不如放开手脚,研习修炼,再造财富。