2016乐居北京创新峰会现场
新浪乐居讯 2016年1月12日，“乐居+创见——2016年度乐居北京创新峰会暨颁奖盛典”在海淀剧院隆重举行。来自于地产圈的知名房企领导、资深媒体人、业内专家学者等诸多嘉宾将齐聚一堂，共同探讨“互联网+”时代背景下，中国房地产市场新的发展、房企的联合并交流时下最为火爆的房地产移动互联新鲜话题，分享乐居整合移动营销解决方案。
精彩专题：“乐居+创见”——2016年度乐居北京创新峰会暨颁奖盛典
以下为峰会实录：
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，地产圈的各位朋友们，大家下午好！欢迎各位莅临“乐居+创见——2016年度乐居北京创新峰会”现场。创新峰会是乐居一年一度最负盛名的行业盛会，我们在这里聚焦行业的发展，解读2015年房地产市场的风云变幻；我们在这里分析楼市的走向，展望2016年房地产市场的精彩未来。今天在我们的现场还有微信视频直播的环节，大家可以打开微信，在门口签到的时候扫描了二维码，通过摇一摇可以抢我们的现金红包。
下面请允许我为大家隆重介绍今天峰会的到场嘉宾，他们是：
中国房地产业协会副会长 任志强
北京房地产业副会长兼秘书长 陈志
中国金茂营销管理部总经理 李伟
泰禾集团总裁助理兼集团品牌总经理 沈力男
港中旅房地产开发有限公司营销总监 钟永磊
亚豪机构市场总监 郭毅
《21世纪经济报道》编委 资深媒体人 袁一泓
接下来为大家介绍的是主办方的领导，他们是：
易居（中国）执行总裁，乐居控股CEO 贺寅宇
乐居控股副总裁、乐居北方大区总经理、北京区域总经理 邢彪
新浪装修抢工长北京公司总经理 吴凤艳
乐居北京区域营销事业部总经理 袁晓龙
乐居北京区域创新事业部总经理 张进
乐居北京区域营销事业部总经理 毕蕊
乐居北京区域运维事业部执行总经理 张钰
乐居北京区域编辑部主编 务名杨
乐居北京区域区域联动副总经理 王永冰
主持人：我们有请一位重量级的人物为我们做今天的开场致辞。让我们掌声有请，易居中国执行总裁、乐居互联网集团首席执行官贺寅宇先生致辞。
易居（中国）执行总裁、乐居互联网集团首席执行官 贺寅宇
贺寅宇：诸位北京房地产圈的朋友、媒体界的朋友大家下午好，一年一度的创新峰会又和大家见面了。借这样一个机会，我想也把在过去一年当中乐居的一些思考以及我们在整个房地产营销行业所做的一些工作和大家做一个汇报。
今天我的主题是房地产+互联网，在最初写标题的时候不是这个标题，原来的标题是互联网+房地产。因为在过去的一年当中互联网+是一个很热的词，我考虑了再三，把这个词反过来，我觉得房地产+互联网可能更合适。
既然讲到这个标题的变化，首先看一下一年来这么热的词”互联网+“带给我们的是什么？
首先我想问大家一个问题，谁是世界上最大的出租车公司？我相信很多人可能知道这个答案，但是也有人觉得很诧异——Uber，这家公司最近市值600多亿美金，但这家公司没有一辆出租车。
谁是世界上最大的酒店呢？airbnb！这个公司名字比较难记，意思就是床和早餐，这家公司没有一家房间。
还有一个市值最高的零售商，大家可能都知道，阿里巴巴，但是阿里巴巴没有库存。
刚才讲的三个案子是过去一年当中出席很多互联网场合的会议大家都会提到的案子。的确，互联网+带来的很核心的变化是什么？链接，有人讲链接是去中心化，去中心化的概念是什么？就是缩短路径，节省了成本，提高了价值。第二个是可以精准链接到客户，第三个带来的是随时随地的链接。
互联网+的确会对很多传统垂直行业带来因为链接的变化而带来的变化。所以，很多人认为互联网+就是带来颠覆性的变化。
下面我想给大家看另外一个案例。一讲到垂直行业，是不是互联网一定是垂直行业？褚橙大家很熟悉，褚时健做的橙子，有两个数据——30% VS 70%，大家猜一下是网上卖掉30%还是网下卖到30%？好像大家觉得这是互联网橙子，其实它线下卖了70%，线上只卖了30%。
从这个角度来讲，我们要非常清醒的认识到互联网+对我们房地产营销带来的是什么。我觉得互联网+对房地产营销带来的是在每一个环节的提升效率和创造价值。只有这样才是务实的和互联网+进行捆绑，这也是为什么我开头讲了，我写到这个标题的时候不由得的把标题从互联网+房地产改成了房地产+互联网。在过去的一年当中，或者过去的几年当中，乐居作为一家房地产互联网企业，努力在践行的就是把互联网技术平台，以及服务植入到房地产营销的每一个环节当中去。
整个房地产营销，特别是新房营销，分成“5+1”的环节，任何一个项目都不可或缺的——推广、渠道、看房、客户锁定，交易，再加上金融平台。为什么金融服务是一个加法呢？因为它不是时时刻刻都需要的。现在银根松了，利率下来了，很多客户不愿意贷款，或者也没有贷款的需求，如果银根紧一点，这个需求就高一点，所以它是很真实的转化需求。从最核心的五个环节当中，乐居非常清醒的认识到我们能干什么，我们不能干什么，我们非常清醒的认识到乐居干不了最后一个环节，就是交易。这是我们自己要非常清楚的内容。
虽然诸多互联网创新企业冲出来说我要做新房的交易，充其量能干的就是促进交易。作为一个服务企业，我们干不了主导交易。什么叫主导交易，你得掌握产品，你得负责价格，你得把控场地。为什么京东、天猫他们适合做交易，他对在这个平台上的商家是有选择的，产品是有选择的，他能够跟你谈，你在我这个平台上必须卖什么样的价格，他可以定游戏规则。
而对新房市场来讲，这三个在谁的手上？是在各位的开发商手上，任何的一个服务机构左右不了，所以我们要非常清晰地认识这件事，我们干不了交易，任何打交易名义做的事都不是交易。我们要清晰环节当中我们不能干什么，目的是为了证明我们能干什么，我们希望把每个能干的环节干到中国最棒的。
所以在这五个环节当中，我们做了大量的微创，也做了大量的平台和服务的建设。比如说在推广当中，乐居的媒体平台，尤其是以移动互联网媒体平台；比如说渠道当中，乐居的阳光联动，乐居和快滴公司的合作，12月乐居和亚马逊的合作，都希望在渠道上能帮助大家。
2015年乐居推出了91乐居、码上专车平台，我们都希望把看房环节做到极致。锁客的电商平台，2015年乐居的电商平台全年突破了交易额4000亿元，这和2014年接近3000亿元的交易额比较是又上了一个新台阶。四个环节加上乐居的金融、房金所和钜派深度合作，所以真正的互联网+应该是和我们的产业链、营销环节接地气的进行结合。
一讲到移动，大家首先想到的是APP，但是移动仅仅是APP吗？尤其是对于房地产这样的低频行业来讲，APP能够沉淀的就是短期内有购房需求的用户，过了这段时间他们就不用APP了。所以有人跑过来说我手上有一个APP，每天日活一千万，基本可以判断这个人在说谎，装机量和日活量在低频行业完全是两个概念。而乐居在移动端口方面，希望占据所有的用户的片断时间，这是我们2014年和腾讯开始合作之后，在微信和新浪微博上做的，有了片断之后，我们希望导入的是手机触屏版，今天我们可以非常自豪的说，乐居是在房地产行业当中移动互联网布局最全的一家企业，能够满足从片断的推广到阵地的推广到深度的推广，完全的市场链条。
在乐居的渠道方面，刚才我已经提到了，我们的一二手联动平台，今天已经是中国最大的联动平台，整个三季度联动的平台上面成交接近一万套房子，但是我非常客观的告诉大家，乐居并没有把联动当做一个挣钱的生意，而是把它作为了一个服务的组成部分，在联动上面乐居是不赚一分钱的，甚至还在倒贴一些钱。
我们认为联动的本质，我们起到的作用，本质就是中介的中介，中介的中介作为一种服务模式，我觉得对开发商来讲是非常有效的。而中介的中介如果作为一种商业模式，是打了一个巨大的问号的。因为这个中介的中介如果从中介手上赚到一分钱，这个中介就不会跟他玩。既然他从他的下游中介不能赚钱，怎么赚钱呢，答案是可想而知的。
所以对于乐居来讲，做中介联动平台，我们起到的服务嵌入的作用，这也是我们为什么能够凝聚中国最多的经纪公司的核心原因。当然了，我们还在跨界的和各种渠道合作，比如说快递的派单渠道。因为全国很多小区的推广进不去，而快递员可以进去，在整个派单过程中，我们也引入了手机的二维码，实现了线上信息的互动。当然我们在这个基础上还与中国最大的地推平台——励拓合作，他们是凝聚了地推最多的平台，整个渠道上，乐居互联网战略是把每块都变成O2O，提高效率。同时乐居作为有价值的服务提供商，我们并不赚一分钱。这是乐居要做的。
乐居的会员服务平台，可以从上图看到。码上专车推出半年以来，在全国几乎所有的城市和开发商得到了高度认可。有几个优点反而也是我们开发商朋友告诉我的：第一，实现了客户封闭流转，避免客户被中途劫走，这是一个对案场销售员最好的管理方式。以前我们只能要求销售员打电话，今天我们可以要求他把客户通过专车约到案场。第二，对于客户来讲是非常完整的服务链条，预约了开发商的售楼员得到信息，案场就有人接他，回去的时候还可以安排专车送回去，这是一个完美的服务。所以在这个过程中，乐居的会员平台，我们抓住了两头，一个是以91会员的平台为基础，第二个是加上码上专车。O2O的看房的解决方案，构成了乐居现在的非常完整的平台。同样我们所有的会员平台是作为我们的一项增值服务提供给开发商的。
乐居的金融服务是与乐居的兄弟单位合作，但是我们也做了很多的创新。比如说营销式的金融众筹平台，通过一套房子的众筹，构建一件营销事件，线上线下两次营销事件，从而把客户的需求摸清楚，有效的蓄客。比如说锁客新的工具，买房宝2.0，不仅帮助大家锁定初次客户的意向，还可以在电商客户当中进行第二次锁定。比如说我们提高转化率的首付贷，在去年12月份乐居还推出了整体金融解决方案——金融电商。这样一来，乐居在整个金融平台上，从C端到B端，每个环节我们也有一些服务模式。
整合来讲，大家非常清晰的看到，乐居在过去的一年，尽管没有大造声势说我们一定要怎么样，但是我们在每个环节，依托了互联网平台，希望把互联网+的理念、技术、服务，植入到每一个环节当中去。从而形成完整的O2O解决方案，能够提供给开发商朋友们。
乐居是一个实实在在进行创新的公司，我们也希望用我们服务的精神、创新的精神为所有的开发商提供最完美的服务，所以我认为我们互联网+房地产也好，房地产+互联网也好，我们希望和大家一直在一起，我们在路上会不断的努力。谢谢大家。
主持人：感谢贺总的精彩致辞，和对乐居移动互联网战略的解读。
主持人：众所周知，今年的房地产市场竞争非常激烈，在这样的市场环境下，乐居的业绩仍然取得了长足进步，并在行业内仍占据着领先优势，到底是如何做到的？接下来我们就要有请另一位重要的人物出场，为大家来一一揭秘。 有请乐居控股有限公司副总裁，乐居北方大区总经理，北京区域总经理邢彪先生上台致辞！
乐居控股副总裁、乐居北方大区总经理、北京区域总经理 邢彪
邢彪：今天非常高兴，看到这么多的业内朋友参加2016北京的创新峰会，再次对大家的到来表示感谢。纵观2015年，北京的房地产市场可谓高潮迭起，为什么呢？2015年北京的房地产市场用两个字总结就是“利好”，四个字形容就是“利好频出” 。从年初的330新政出台到连续双降、通州行政副中心确定、以及二孩放开等多重利好政策的释放，使得北京房地产市场告别了2014年的低迷与困惑，促成了2015年房企拿地积极、区域地王频出的现象，这就带来了2016年需要解决的问题，怎么样去化那么高的价拍出来的地。对于一些所谓的次新房来说，这应该是最好的时代，因为地王频出的时候是这些次新房去化最快的时候。
乐居副总裁邢彪：打造多变、全维度产品模式 构建“乐居+”服务平台
据统计，2016年预计售价在10万以上的项目将接近50个，未来豪宅或已不再是北京楼市的小众市场，“高端化”的趋势必将在2016年北京房地产市场中蔓延起来，与此同时，市场的“去化”也将迎来极大压力。2016年房子如何卖将成为众多房企面对的问题。
互联网+已成为2015年各行业热议的话题，而乐居作为互联网媒体平台在不断的创新与见证中做了系列跨界整合动作。
2016年乐居如何在市场中脱颖而出？接下来我与大家分享乐居+的核心：
乐居+新浪
新浪作为中国第一大门户网站，无论在PC端、移动端均有着极大的影响力。乐居作为新浪的垂直频道，秉承新浪最强的媒体权威性为购房者提供网页端、移动端最新的地产资讯，最权威的行业解读，最实用的购房指导。不管市场如何变化，媒体为本始终是我们秉承的理念，打造我们的新闻影响力是我们一贯的目标。新浪作为乐居之本、乐居之源，给予乐居无限大的支撑。
乐居+百度、微博、微信
无论是我们的搜索平台还是交流平台，乐居投入了非常大的资源整合这些平台，关于百度、微博、微信就不一一赘述了，乐居通过整合这些平台，全面覆盖了中国90%以上的移动互联网、pc互联网用户，进一步巩固了乐居在中国房地产行业线上媒体的领先地位。
乐居+开放媒体平台
这是乐居2016年度重点打造的乐居媒体联盟大平台，力求打造北京第一个开放媒体平台。稍后，我将就此部分进行重点介绍。
多媒体平台运营、整合是乐居信息传播与推广的有利武器，但在互联网+时代这是远远不够的，跨界是助力购房者、开放商不同阶段需求的又一法宝。所以我们在做线上平台的时候也做线下的开拓：
乐居+实惠、社区APP
这是集团重点打造的精准平台，可以说是为用户提供了非常精准的社区服务，整合了1000万+全国社区用户，10万+商户，46万+的日活的用户，有这么一个平台的助力，乐居从线上走到线下就有一个非常好的铺垫。
乐居在走进社区系列推广中力求服务购房者、开发商，承载着开发商与购房者之间的桥梁作用，在座的很多朋友参加过2015年的乐进万家A计划活动，乐居通过乐进万家A计划走进了商场、超市、社区、公园、写字楼以及电影院，覆盖了大概北京一万六千家上述的场所，其中社区占有率达到了90%以上。2016年乐居还将会继续进行乐进万家A计划的活动。
乐居+渠道
2015年的渠道代理市场无疑是相当有热度的，我们非常清晰的看到渠道代理在房地产营销中的重要性，如果做乐居自己的，具有鲜明特色的渠道，也是摆在我们面前的课题，也看到了渠道整个中的短板。2016年乐居将在强大的数据平台和用户基础上，推出具有特色的基于乐居的渠道。我想给大家一个悬念，希望大家能够支持我们，试一试我们乐居的渠道，一定会带给大家非常大的惊喜。
刚才贺总讲到了我们会员服务，也讲到了码上专车，重要的事情一定要说三遍，91会员服务，这是服务我们网友提供的重要的平台，在座的很多项目实际上参加过我们的91服务，包括众多购房者也享受到了91提供的实实在在的优惠。
乐居+91会员、码上专车
乐居的码上专车，在座很多开发商的楼盘都用在，可以讲用一个网络的词来讲就是秒杀之前所有的看房类的专车。在2015年，全国的码长专车的合作楼盘有3000多个，约车的单数超过了16万次，专车的使用数达到了26万次，服务网友达到了50万。在2016年我们会进一步增加码上专车的服务。今天确实是个好日子，除了我们开创新峰会，我们码上专车的3.0版今天也上线了，一项主要的功能就是原来在我们只是接客户去程的情况下，也增加了回程案场约的服务，码上专车升级服务进一步提升客户约车服务的便捷性。
乐居+金融
对于购房人来说，只告诉他要买什么房、带他去看房还不算完，更重要的是，你要帮他解决在买房中实际遇到的支付、周转等金融问题。我们的互联网金融产品：房金所和金融电商，通过一宝六贷囊括了从购房到入住的所有环节，不管你在哪个环节有问题，我们都可以帮你解决，操作灵活，安全可靠，成为互联网+时代里当下楼市营销领域最具竞争力的金融增值服务。
乐居+抢工长装修平台
在买到房之后的装修环节，乐居也同样关注，我们重磅推出了“抢工长装修平台”。目前抢工长平台可以说已成为全国影响力最大的基于工长的平台。它的特点是不收任何的管理费，而且去除一切装修的中间环节。这样做的直接的效果是节省了30%的装修费用，还提供了非常多的免费的服务，免费的量房，免费的设计等等。在这个情况下，抢工长平台在座的如果有买了房子或者买了房没有装修的，欢迎大家上我们的抢工长平台上试一试，应该会得到意想不到的优惠。
说了这么多，回到今天创新峰会的主题，其实所谓“乐居+ 创见”，就是要有思考、有眼光、立足长远的去行动，只要是更好的服务于开发商、购房者的形式，乐居就把他研发成系列产品。而唯有如此，才能保证乐居在未来的市场竞争中继续发展壮大。
2016年我们推出一个非常重磅的产品——乐居开放媒体平台。乐居一向对所有的媒体就是开放的，比如来原则我们+百度+微博+微信+电视+广播+户外的平媒。2015年我们看到自媒体的整体可以说方兴未艾，百花齐放，百家争鸣这些欣欣向荣的词形容，2015年自媒体的发展是飞跃式的。乐居也希望能够跟更多的自媒体朋友共同打造一个平台，然后为开发商提供整体的推广。打造更具符合移动时代、开放特质的媒体大平台。
乐居自媒体平台全国有一个名字叫“乐盟”，而在北京我们有一个非常具有地方特色的，而且非常响亮的名字，叫“龙门”。龙门里汇聚了北京诸多行业舆论精英、媒体人、自媒体人，在座的有很多朋友已经受到了我们的邀请。当然还会有非常多的朋友们即将受到我们邀请，我们希望在2016年乃至之后相当长的时间内，我们都会致力于打造我们的开放媒体平台，希望越来越多的朋友可以借助我们的自媒体平台化身为人中之龙。
接下来，我要感谢乐居的每一位员工，正是因为你们的努力及陪伴，才使乐居在2015年取得了市场占有率方面第一的业绩。使得乐居在2014年占有率第一的基础上，2015年领先的距离拉开很多。
在这里我同时感谢在场的每一位嘉宾朋友，正是因为你们对我们的帮扶，今天我才能够站在这里，为大家介绍我们的产品、我们的理念、我们将要做什么、怎么做；而北京乐居也才能更加勇敢、坚定的面对接下来变革与挑战。
下面我分享一句话，作为我今天致辞的结束语：在一个不断变化的世界里，只有灵活者可以生存。我希望大家以这句话自勉，督促。
谢谢大家！
主持人：正如邢总刚刚讲到的，乐居一直以来都秉承“媒体为本”的核心理念，面对自媒体风生水起的市场环境，我们顺应市场积极求变，今天，乐居开放媒体平台——“龙门”首次面市，我们特邀了中国房地产业协会副会长任志强先生及重要嘉宾共同开启龙门。首先，请大家看大屏幕，简单了解下今日邀请到的龙门顾问团成员及自媒体代表，他们是：
陈志 北京房地产业协会副会长兼秘书长
他聚焦房地产行业热点话题，研究方向涉及房地产市场各个领域，在充分进行调研及数据分析的基础上，从宏观把脉房地产市场发展，解读行业走势，在房地产行业内具有极高的影响力及话语权。
李伟 中国金茂营销管理部总经理
他是优秀的营销人，也是地产圈的段子手。他在营销上屡出奇招，带领金茂产品在淡市下突围，热销北京。他在自媒体平台挥毫泼墨，用幽默诙谐的语言，解开地产营销的神奇密码。
袁一泓 《21世纪经济报道》编委 资深媒体人
财经观察家，房地产独立评论家，笔耕不辍的资深房地产媒体人。在房地产的喧嚣和纷杂中，他发出理性之声，用犀利的笔触深挖中国房地产真相。
郭毅 亚豪机构市场总监
她通过多年不懈的市场研究，在房地产业内树立起了亚豪的专业形象。巾帼不让须眉的她在自媒体平台传递有价值的房地产资讯，从专业的视角点评楼市风云，为购房者提供颇有参考价值的置业指导。
下面有请邢总、任总与龙门顾问代表、自媒体代表上台，一同开启龙门。
乐居开放媒体平台——“龙门”面市
主持人：感谢各位嘉宾的参与，请各位落座。感谢各位嘉宾的参与，请各位落座。乐居的“龙门”已经开启，欢迎更多的行业舆论精英、媒体人、自媒体人加入。
2015年的房地产市场，我想用“高潮迭起”这个词形容2015年的楼市真的是一点儿都不过分。在这一年中房地产行业发生的大事儿您还能记得多少？哪件事儿让您觉得最重要，最记忆犹新？接下来，请大家看一段视频，看看2015年你印象中大事儿是不是这些。
乐居出品：2015年度楼市新闻
策划、脚本：宋云龙 视频配音：马云龙 制作：李仪
主持人：接下来要上台的这位嘉宾在房地产圈真的是人气很旺，他的诸多犀利名句，一向是语不惊人死不休，但细细想来又颇有道理。就让我们掌声欢迎中国房地产业协会副会长任志强为我们做主题演讲——《走出困局》。
中国房地产业协会副会长 任志强
任志强：大概介绍一下一些基本情况吧，能不能走出来是你们的事儿，反正我退休了。这是我们的GDP，今年的第四季度还没有公布，聪明一点的经济学家认为只有5，因为我们所有的指数和宏观指数，用电都是大幅度下降的，尤其是四季度金融制度，股票交易都是下降的，全年平均下来他们认为6左右，我们估计中央政府报在6.8%左右。
总的而言，一直到今年的一月份，我们明显看到GDP持续下滑，没有丝毫停止脚步的迹象，还再继续下滑。固定资产投资也是很糟糕的，从数据上看已经降到了历史低点，这个和我们的PPI降到46个月的负增长是相关。所以没有投资就没有人买东西，没有人买东西PPI就一个劲的跌。最重要的是黄县，民间固定资产投资的下降，老百姓不相信我们的经济会好，民间投资更加下降了。
这里面分类一下，房地产投资增速已经负了，连续三个月，12月份就是4个月，一月份的话就是5个月连续负增长，我们觉得房地产副增长还会持续。红线是制造业，刚才我们说PPI下降，年底的时候略微有一点回升，但是总体而言还是持续下降的过程。
关键是拽不动，我们基础设施的部分持续高涨，11月份翘尾变成23%点多，前两个掉下来以后，光靠基础设施也拽不动，因此整体的GDP下降还维持略微稳定，因为前面有比较高的增长，这个下降趋势如果我们李总理说不会出台强刺激的改革，那就是还会继续下降。
从固定资产投资和房地产投资两条线可以看到，绿线固定资产上的时候GDP都是上升的，在下面的时候都是下滑，只有当房地产投资高于固定资产投资增长率的时候，GDP增长是往上的，反过来就是往下的，我们这条线已经变成了负。
年初我们投资增速还有10个点左右，累计下来连续三个月的负增长变成了只有1.3，接近于零增长，持续下去以后，明年看，虽然今年的投资增速已经很低了，年初的时候还会继续下跌。一直到今年年初的时候我们发现出现了比较大的下滑，明年年底时候就一定涨了，因为今年年底的时候是负增长，明年年底的时候这个曲线可能就倒过来了，这个是增长率，不是绝对数。
比较明显的是新开工面积是负的，新购置的土地也是负的，有人说12月份土地在很多城市里面购置有所上升，但是总体而言，我们已经连续三到四个月土地负的33%的增长率。开工也是负的10%多，累计起来看，全国的负开工的数据不会停止，明年还是会负的。负增长应该说是一个好事，因为新增的越少，新开工的越少，挤压的库存力量越弱，会导致库存的减弱。
从土地情况来看，我们可以对比一下，这是09年的北京到2015年，明显可以看出来，我们2015年所供应的土地实际上是比较低的，2012年以后最低的一年。大多数年份里面都是高的，今年也是低潮的状态，供应土地的总量远远低于历来的指标，但是我们看到的交易额确实很高的，超过了2014年，从这个图上可以看到，面积是减少的，交易额是在增加的。可见富余的那部分都是涨价了。
我们再看看分类，分类里面更加明显的是商品住宅只占了30%，所以商品住宅的总量是越来越低，自住房和限价房占的比例是比较高的。这一部分一对比就可以知道，每次拍卖的过程中，这部分的比例越来越高，商品房的土地价格也越来越高，即使只有30%的商品住宅用地，但是大部分供给里面都是高档房，因此和我们老百姓需要的改善性需求的房子相差巨大，那些房子越来越少。
我们再看看成交面积和销售的关系，黄色的是土地成交的面积，供应的土地能盖多少房子，蓝色线是住宅卖的面积，从后面的几张图也可以看到，2010年基本上相平的局面，之后出现了巨大的差距，为什么北京的房子贵，从土地和交易的面积情况就可以看到，所以北京并没有出现大量的库存。今年可能会有大量的库存，是因为过多的高价房，十万块钱以上的房子太多，不一定有那么多人买，很多人想买的时候，已经没有资格去买了。所以很多高档房反而成了麻烦，十万块钱以上的房子没准要积压一段时间。但是普通的商品房，土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口的。
公建，为什么我们会出现北京的一个特色，大量的公寓转为了一些住宅用房。在市中心的大量的工地里面我们看到，很多的被做成了办公室，因为住宅的租金比较低，但是如果办公室出租的话，租金比较高，一平米一个月多少钱计算的，而不是按一套两居室，一套三居室多少钱计算的。所以你会发现大多数的公寓里面，很多都被单位占用，因为租用住宅即使按办公楼的面积租，一平米一个月多少钱，相对来说比办公楼的租金低，因为他附属面积多，有厨房和厕所，总体下来还比办公楼便宜，你公司用的时候恰恰需要水源，厕所可以当工作室用，洗照片什么的，或者很多要用水的程序，反而合适。
所以我们看住宅短期缺乏，写字楼供应土地过量，大量的写字楼改为了可以居住的方式，而城里面连公寓都变成写字楼处理，城市规划根本没有考虑城市需求，而是从政府看什么好看而做的，和实际需求之间完全不是一回事。
恰恰是因为政府垄断的概念，导致了政府决定盖什么产品，而不是市场决定盖什么产品，所以才有了巨大的市场差距。
从全国的情况来看，也可以看到，全国也是一个持续下降的趋势。这个下降趋势就是土地从过去的有大量的挤压和空闲导致了下滑，这个下滑也接近于平等，销售面积和土地供应的情况基本接近。土地的大量的减少会限制投资的高速增长，没有地就没有投资，没有项目开工投资增长就非常缓慢，即使要想转换，可能也要几个月的时间，我们买了地要重置规划、设计等等，开工的时候才可以看到高速增长，才有反弹，所以下半年基本上可以看到，要想投资迅速反弹，基本上没戏了。
楼面价和成交价格也可以看到，中间有巨大的差别，换句话说去年大部分的高价地是面粉贵过面包的，导致会影响到当地的一些住房的价格和土地的价格。这两者是相互影响的，尤其是对二手房直接产生影响，差距还是很大的。不同的城市之间有巨大的差别，有的城市差别很大，有的城市几乎是接近的。
从土地情况可以看到，对今年的影响。从销售来讲，去年的销售应该说是向好的，年初的负接近20%的比例在年中超过了正负零，年底持续的增长。通常12月份比11月份高，因为有很多的结算是积压在12月份。按这样算的话，如果超过了7.4%，大概可以达到13.5亿平方米左右，会超过2013年的总量。换句话说，大家认为2014年很差，2015年好不到哪去，没有想到2015年的销售面积超过了2014年，成为了历史最高峰。
差别在于2013年的高峰是价格上涨销售量也上涨，2015年是销售量上涨，但是价格并没有上涨。或者说大部分地区城市价格没有变化。我们70个城市房价真正上涨的只有30个城市，持平的大概30多个，略有下降的10几个，总体而言，房价不是所有地区都上涨。
第二，去年有连续五到六次的降息，一百万的贷款差27万块钱，过去要多付出，现在少付出，里外里差了很多，对于购房者来说，降息是重大的利好，今年的交易量上升了，主要这两个原因，一个是价格稳定，一个是利率下降。所以取得了较好的成绩。
但是这个成绩并不是说解决了所有的问题，所以前面这张图看到的是我们的销售量是上升的，下面这张图我们可以看到的是库存量急剧增加，库存量已经接近7亿平方米，这个库存指的是竣工而没有销售的房子，这里面包括了住宅4亿多，写字楼和公建2亿多，同时这里面还包括了未销售的竣工车库配套等等面积。
我们看看08年的时候，当我们进行刺激的时候，为什么09年迅速上升，2010年回暖了，因为那时候没有大量的库存，现在说情况比2008年还差，是因为现在有大量的库存。
在如何消化库存上，我们估计中央会采取一些措施，目前我们还没有看到国务院有大的动作，住建部已经在做一些讨论和研究，我个人觉得最有利的条件，也在讨论，就是个人贷款利息可以冲抵个税，1999年到2003年6月期间，上海市运用了这样的方式，迅速的解决了上海库存的问题，会解决一个长期预期，这样让富人和穷人，都可以积极的买房，你要花20%的首付再把每个月的贷款顶成了房租，就等于没有花钱租房子，因为你20%的首付永远拿不回来，而银行贷款有两类，一类是可以确定抵押利息另外一个是同等的，如果按现在的情况来看，大概7000多亿的个人所得税，2亿多人，如果一年卖一千万多套房子，1/10减税，大概增加一千万套房子的交易量，大概可以增加7000亿的财政税收，所以减个税是增加国家的财政税收，让更多人利用这个办法解决住房的问题。
我们的库存到底多少，如果十个女孩里面两个女孩没有结婚，占20%，但是如果一百个女孩有两个女孩没有结婚，那就只有2%，所以全国的总量来看，我们一年将近13亿多的销售面积，6亿多的库存并不算多。问题在于可能这10个女孩里面两个没有结婚，一个可能瞎了，一个可能疯了，所以我们的房地产也同样，大量的库存当中有一些是瞎的，有一些是疯的。并不是所有的库存都能够消化。如果在某一些地区，这些地区的人口大量转移，减少，这些地区在不太适合的地方盖了一些房子，这些房子就成了瞎子和疯子。换句话说只能炸掉，不会因为任何的政策消化掉。
还有一些可能是产品替代，有一些库存房子太烂了，几年前就是库存，十年后还是库存，不断的有产品替代的时候，大家愿意买好的和新的，不愿意买旧的，那些旧的就变成瞎子，疯子，所以那些房子仍然很难卖出去，还会保留一部分的库存。
对企业来讲有一个重大的问题，你现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些要降价，解决现金流的问题，所以我们说走出困局一个重要的条件就是能不能让现金流维持。所以在解决库存的问题上，要从多种角度看，我们不认为可以没有库存，如果没有库存，出台任何的政策都会类似于2008年之后的情况，房价迅速的上涨。我们从土地的情况来看，在很多城市土地的情况是逼迫房价不得不高升的情况。另外一些地区因为库存导致房价下降，今年有可能出现在一个城市里面局部地区的房价在上升，另外一个地区的房价是下降的。很多大城市可能会出现同城价格差。过去我们看到的不是，一个城市里面要涨都涨，要降都降，但是今年在去库存的很多三线城市也会出现这样的差异，中心区和边缘地区的差别就会体现。
2016年确实遇到很多问题，从12月份就是一片漆黑，到年初的时候我们看到全世界到中国都是一片漆黑，今天上午的股市跌破了3000点，虽然中午回来了一点。等了很多的政策，大家都在期待着哪个领导辞职。从现在来看，政策效果的滞后性很严重，任何一个政策出台不但有正确还是错误的问题还有一个滞后性的问题，你要在股票上涨的时候出现一些政策影响不大，但是你股票下跌的时候出台一些防止下跌的政策，影响巨大，政策大家理解的时候往往都是一个方向走，越怕跌越跌，前几年我们看到每一次抑制房价的时候房价都是上涨的，如果那个时候出台几个防止房价下跌的政策，大家可能就会冷静的想，房价不能这么涨，所以我们看到政策效果的滞后持续较长的时间。
由此得出结论，上半年的开工会缓慢增长，大量的失业产生市场的变化，我们看到煤炭、钢厂，水泥企业都开始破产，包括上市公司里面的一些也开始出现了，跌停要退市的已经好几家公司，现在没有显示出来是因为这个时候大家都回家过年了，所以失业的问题是统计不出来的，可怕的是春节之后，大家都回来找工作的时候，他们找不到工作怎么办，因为很多工厂过完春节不再开工了。
所以开工缓慢增长的情况，不用猜就已经确定了。另外一个就是区域的差距会扩大，有一些地区可能迅速为了供求关系或者是比较短缺的城市，会迅速的上涨，北京、上海、深圳，他们都会加速。但是另外一些地区可能会放慢投资增长的速度，所以区域间的差别会越来越大。
我们过去是一线涨完二线涨，等三四线要涨的时候出台政策不许涨，现在可能一线涨完之后，二线还没有涨，又要出台政策，眼前是以消化库存为主，不是以抑制房价为主。前两天我们看到了网上的信息，消化库存这段时间里面房地产税不可能变成立法，也不能出台，也可能好几年也出不来，过去有所担心。那么取消限购和过时的政策，中央已经明确了，但是国务院听不听或者如何采取政策，还没有看到，可能有一些重大的政策要在人大或者更高级别来确定。但是继续下滑的趋势会导致国务院会更加重视。
区域差别，来自于人口移动人口移动的前十名来看，净流入人口前十的城市达到30%，高的达到70%，为什么一些地区房价持续上涨，另外一些地区房价持续下降，跟我们的人口移动有很大的关联，北京并不是人口移动最高的，是因为北京限制人口，不是因为没有人来，北京拼命的限制和外移才保证了30%，否则更高，在大城市，上海和北京都会做另外一些限制性的条件，要把所有的对房地产限制，变成对人口进入的限制。很多人问，会不会取消，我觉得国务院可能会统一取消，然后由各个城市自己确定要不要限购，北京和上海这些大城市一定会限购，但是这次我们发现一个差别，在前一次我们看到的十八届三中全会上决定的是500万以上的人口城市要加以限制。但是去年年底中央工作会议上提出的要再增加十个类似于北京上海这样的超千万人口的大城市，这也说明这届党中央把过去的政策修改了，一个重要的修改就是希望大城市增加，500万以上的人口城市也要增加，增加人口就要解决人的城镇化和户籍城镇化的问题。第二个是过去要打击房地产的投资投机，这次中央工作会议的意见是鼓励自然人多买房，希望你多买，所以除了个别城市限制城市之外，所有的城市都在鼓励多买，取消第三套的限制和购买多套的比例。
人口净增和人口变化数对城市影响很大，所有的开发商都会注意到，你要投资进入一个城市，首先考虑的是人口因素。因此，今年可能会出现的是一线城市热度加大，去年我们看到，今年会更加突出；第二个是二线城市分化，相当一部分城市获中央批准融合成扩大城市，另外一些城市被冷落了，相对要差一些。三四线城市还在很慢的爬，这个爬和你的库存消化有关系，如果这个城市的人口继续输出，而没有人口进入的情况，可能三四线城市还是很难的，我们刚才列举的人口进入的大城市，别是一二三四线城市分的，东莞是县级市，但是人口进入很多，就是因为工业和经济增长情况决定的。所以无论一二三四线城市都要看人口结构的变化而导致的结果。
我们还看到今年的一个影响，去产能，工业产能，煤炭和钢铁产业去产能，已经影响到股市，昨天到今天，煤炭降价的时候有几个钢铁和煤炭的股票猛涨，鞍钢的老总都很奇怪，因为很多投行和分析人认为去产能的时候会砍掉一些钢厂和煤矿，剩下的大的不被砍掉的，也许他们会好，这是一种猜测，但是他可能会导致大量的就业，因为如果没有就业，活下来的企业效益不会好，如果有了大量的产能，活下来的企业才好。所以房地产也没有迅速扩大的可能性，如果其他产业都在弱，你怎么可能迅速扩大。
即使我们在二三月份看到政府出台一些政策，这些政策可能也要下半年才会见效。
没了，大概说这些东西就是希望大家回去思考思考，你怎么走出困局，我不会给你提供一个好办法，因为我不知道你有多少钱，也不知道你有多少地，还不知道你有多少库存，办法你要自己想，谢谢。
主持人：感谢任总的精彩演讲。请任总留步。今天我们还特意准备了互动环节，有一些关于楼市的问题想在现场请教任总。2015年的房地产市场，最让您失望的事情是什么？
任志强：我最失望的事儿，就是改革只是倒退，没有前进，我们都盼着十八届三中全会的事情可以落实，人民日报说股票起点是4000点，最后落地都是4000点一下，他们老骗我们。
主持人：今年的沪深两市收盘的时候是稍微的飘红，是不是一个2016年一个很好的预示呢。
任志强：他们可能听说某一个人要辞职。
主持人：2016年，政府会最先向哪个政策“开炮”？哪个政策最可能松动？
任志强：去库存化肯定会有大的松动，只是我们现在还没有看到。去库存化的问题中央提出来，国务院还在研究，比如说减税的问题也提出来了，包括个人所得税修改问题也提出来了。只是我们的动作比较慢，慢在要交人大批准等等，拖很长时间。货币化拆迁的问题，不再适度安置的问题已经提出来，银行和税务部门正在研究如何用合理的政策调整去库存，只是我们还不知道结果，过去第三套房子不能贷款，第二套房子是有差别的，二套房的买卖是有很多的税的。这些都应该被工作会议的中央政策列为过时的限制性政策。我说的不算，他们要慢慢取消，增加的时候大家都高兴，因为获得利益了，但是取消的时候每个人都在想办法，哪一个少减，哪一个不减，这是一个利益的争论。我们看到各个省市出台的政策很多，减契约税的问题，有的补贴50%，有的补贴百分之多少，杭州等南方地区私自做出决定，用政府返还的比例去进行补贴，补贴契约税是不公平的，谁买的房子大，谁免的契约税就多，但是减免个人所得税是有限额的，比如说按每个月的利息计算，有的人三个月还完，有的人五年也还不完，你享受五年，十年，二十年，这是公平的，政策出台什么都一样，你们都只能严格听中央的，让你们干吗就干吗。
主持人：您认为，北京房地产市场想要健康平稳的发展，缺失的是什么？
任志强：最缺乏的就是市场化，我们的特征就是从计划经济向市场经济转移，留了很多的尾巴还是政府约束的。土地是不是政府垄断的？它就不是市场化，但是十八届三中全会明确说市场决定资源配置，最大的资源配置就是土地资源配置啊，如果我们的农民允许土地资源配置了，就好一些，比如说我们这次习主席到重庆夸了黄奇帆一个最重要点是地票，可以让农民土地转让了，这部分的转换也许会促进土地市场化，政府不在完全百分之百控制，这也不是你招投标的。
我们看看深圳，已经有一部分通过和农民商量城市改造，建房，但是政府只收其中的一部分钱，大部分归了农民了。所以我们在分别有一些政策内容，但是还不大。
从现在的情况来看，完全的形成市场化还是很困难的，最明显的一条，比如说北京规定自住房、两限房，乱七八糟的。这些我们看到住建部让各个地方政府取消这些建筑的指标，是严重的违反房地产管理法，1995年生效的《房地产管理法》上面明确写着政府不得干预房地产，政府也没有权利管理房地产，我不是律师，要不然你们可以告北京市政府。他们乱定价额，这是对市场的粗暴的干预，房地产法明确规定，只是我们卖房的时候价格到政府备案，住建部专门有一个88号令，明确规定商品房价格买卖双方协商，市场决定，凡是政府定价的房子都是违法的，很可惜我们没有办法政府服从市场规律，我们只能听着，看着，不敢反抗。
下一次可能法治社会建立的越来越强大的时候，你们可以用行政诉讼法告他们，这样我们的市场就会好。
主持人：在场那么多人都是你的粉丝，您能不能跟您的粉丝透露一下，2016年你想有什么样的改变或者新的尝试？
任志强：我去年、前年太忙了，累的够呛，我想回家休息休息。你们不能跟我比，我退休了，我不干活也有钱，你们不干活就没钱，所以你们还得赚钱，谢谢。
主持人：很多人都说，2016年北京将是豪宅遍地的一年，豪宅市场也随着北京一块块地王的诞生而变得颇受关注。到底什么样的豪宅最被购房者和市场认可，豪宅市场的现状和未来又是如何？乐居此次联合克而瑞共同发布“北京高端住宅营销白皮书”，大家可扫描屏幕二维码，或关注微信“北京新浪乐居”回复关键词“白皮书”，查看白皮书报告。未来北京高端住宅到底该怎么做？也许在这里你能找到答案。
主持人：大家可以先把白皮书收藏起来，慢慢研读。下面我们将进入本届峰会的又一个重磅环节，我们将隆重揭晓2015年度北京楼市一系列重量级奖项。
首先我们将颁出“2015新浪乐居年度品牌影响力奖”荣获2015新浪乐居年度品牌影响力奖的有：
有请颁奖嘉宾北京市房协秘书长陈志先生、乐居控股有限公司副总裁、北方大区总经理，北京区域总经理邢彪一起上台为获奖企业颁奖。
主持人：在每个获奖企业之后都有一个核心的鼎立人物，接下来关键的人物给关键的人物颁奖了，接下来颁发2015新浪乐居年度人物影响力奖，获奖的有：
让我们邀请颁奖嘉宾，易居中国执行总裁，乐居控股CEO贺寅宇上台颁奖。
除了以上两个重磅奖项，2015年乐居还评选出了最具影响力的楼盘、出色代理行、优异约车置业顾问奖项。请大家同我一同观看大屏幕，看看具体的获奖者都是谁：
主持人：下面进入最激动人心的时刻了。今天我们有5个抽奖环节。房金所首先将为大家带来的是房金所年化收益15%的理财产品，还有千元的华为荣耀手环。这个环节怎么玩？还请房金所市场品牌总监王元带大家一起来抢福利。
王元：各位乐居伙伴们大家下午好，首先恭喜获奖的企业和朋友们，刚才邢总和贺总都提到了乐居联合房金所推出了各类金融解决方案，也都从企业的战略层面和B端让大家了解了房金所，我从C端让大家更深入的了解一下房金所，跟大家说清楚一个概念和三件事情。
乐居房金所 王元
房金所是由易居和新浪、红杉资本三家企业强强联手打造的国内首家房地产互联网金融平台，大家可以想成是撮合的中介，给需要钱和投资者搭建了一个平台，主要的对象是购房者，投资方是线上对这三大品牌有认知度和信任品牌的投资者。
下面说三件事情，大家听明白了就差不多理解了。首先为什么要做房地产领域的互联网金融平台，众所周知易居是全国最大的房地产流通领域的服务商，全国代理四千多家楼盘，乐居我们非常熟悉了，也是我们这个房地产电商领域的翘楚。刚刚贺总说了，我们的年销售额突破了4000个亿，所以整个集团都是深耕房地产销售的各个环节，自然会接触到很多有购房需求的买房人，这些就保证我们的资金用途非常明确，所有的钱都是用于买房，第二安全可控，第三保证资金的安全收回。
第二个事情房金所有风控体系，我们会对借款人进行征信调查，还会借助外部的征信系统，种种很多相关专业和复杂的把控和审核，这里面就不一一介绍了。我用一个数据说明我们的风控做的如何，2014年年中上线，到目前整个平台的交易额达到了12个亿，可以说我们做到这个体量的情况下，我们没有发生过一笔不良债券，可见我们的风控做的非常到位。
第三个事情，如何保证投资者安全的赎回本息，我们一方面引入第三方金融机构做履约保障，他们都是拿到金融牌照的。另外我们采用的支付平台是新浪自己的平台，新浪支付，也是具有央行颁发的清算支付牌照的，也就是说受中央银行监管的，大家可以非常安全，放心的把自己的款项放在这里，房金所不会碰一分钱，不会发生任何的问题。因为我们不会碰资金。
这一页就是部分与我们合作过的上市企业，简单看一下。这是刚才我提到的为我们做本息履约担保的第三方金融机构和我们自己的支付平台。这是2015年底对消费者做了公益性的调查，120多家平台入围了候选，仅有三家企业获得了此项殊荣，房金所占了一席，可见我们在投资者心中的安全的形象，一切的投资都要基于安全的基础上考虑，只有安全再享受收益，才是两全其美，以上就是我说的三件事。接下来大家动动手指就可以获得888元的荣耀手环，还有15%的年化收益率，刚刚进场的时候大家扫码进入了两个群，打开微信看一下你们在不在两个群。
主持人：非常感谢王元，接下来我们还会有一个抽奖的环节，这个可能就是刚才那个入场的时候添的抽奖券，抽取幸运奖。10个薰衣草小熊。抽奖嘉宾：新浪装修抢工长北京公司总经理 吴凤艳
吴凤艳：各位先生、女士们大家下午好，首先感谢邢总给我这么一个机会参加新房的峰会，在此我借用几分钟介绍一下新浪装修抢工长，是我们乐居控股有限公司重资打造的互联网装修的O2O服务装修平台，是中国最大的工长平台，截止到目前为止我们有两万名工长在平台上为累计15万的业主提供了各种装修服务。2016年计划达到10万名工长，新浪装修抢工长有效的去除装修中间环节，将装修业主和工长直接对接，砍掉了中间30%以上的价格，这就是我们抢工长的天然基因使然，说的通俗一点就是装修行业当中的Uber，新浪装修抢工长最核心的就是高性价比，客户直接对接工长，不分包不转包，砍掉中间的所有环节，依托新浪品牌保障，出现纠纷先行赔付，整个新浪装修抢工长对我们房地产的业主有哪些优惠呢，我们有一个品牌栏目叫装修不上当大讲堂，如果感兴趣的在座各位可以联系我，我们免费提供给业主这样的服务。
乐居房金所幸运抽奖环节
三等奖：房金所赞助，mini ipad ，3个
抽奖嘉宾：易居金融房金所北京公司总经理 何巍
二等奖：中国人民解放军第307医院微波消融中心提供的价值5000元的联想笔记本电脑，2个
抽奖嘉宾：中国人民解放军第307医院领导代表 周家荣
一等奖：乐居北京公司，价值15000元的旅游基金，1个
乐居北京公司15000元的旅游基金
抽奖嘉宾：乐居控股有限公司北京公司主编务名杨
主持人：2015年过去了，过去的2015年，再次感谢各位好友们伴随着乐居一起成长，有了你们的支持，乐居才有动力经受住了市场挑战，同时也创造了诸多辉煌。作为感恩回馈，乐居特意准备了更精彩的开心麻花开年大戏《李茶的姑妈》，专场演出还需要各位来宾在稍作休息后，于19:30前凭话剧票入场、对号入座。2016年乐居将依旧与大家同在，与各位并肩战斗，开启房地产行业新的里程碑。2016年乐居的精彩，我们共同见证，明年再见！
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