话题缘起

  关于楼市后续调控政策的预测中,房产税始终是焦 点。有报道称,房产税最快在今年年底推出,本报记者就房产税与房价、房产税与调控、房产税与土地政策等问题,专访了与业内重量级人物,得出的结论有:房产税普遍开征路途遥远;房产税和限购政策不会互相替换;房产税对于房价的作用并不直接。

  房产税应避免重复征收土地使用费

  全国工商联房地产商会会长 聂梅生

  在每一个调控的关口,房产税都会被拉出来。这其实更多是一种喊话和威慑,会在短期内让房价和交易量停顿或止涨,但这不是房产税的根本作用。

  我支持房产税改革,从准确的角度讲,应该叫“房地产税”。因为,真正能触动房地产市场全面变革的,是解决土地问题。目前,国内大量的存量住宅已经缴纳了70年的土地出让金,如果单单依照房价来计税,势必对已经缴纳的土地使用费重复征收。

  从房地产税的设计意图上说,是希望通过提高税收,换来地价的降低和目前“招拍挂”制度的改革。比如,不久前万柳地王一拍卖,周围的房子立刻涨了好几成。这说明,土地价格的升降比其他因素更能影响房价。否则,在一个不断爆出“天价土地”、“地王”的环境下,奢谈房价下降只是一种幻想。

  我认为绝大多数房企会欢迎房地产税,因为房地产税如果能带来土地出让金的大幅度下降。现在土地成本已经占到了很多住宅成本的二分之一,而且这种成本是刚性成本。

  但是,从目前的情况来看,房产税试点少,税率低,而且从对试点城市的征收效果来看,也不是很理想。故此,不经过大面积的试点、重新订制内容和走立法程序,房产税无法达到普征条件。

  另外,房产税的设计也是一件非常复杂的事情。以北京来说,除了缴纳了70年土地出让金的房子,还有所谓的“央产房”、“房改房”。这些房子虽然比较老旧,但地段都极好,现在市值几百万。是按原值征税还是现值征税?还有“不对第一套房征税”,如何界定?如何举证?这些问题都需要立法机构精心设计。

  我必须说,从购房人的角度,短期内还指望不上房产税。一方面,房产税的普征离我们还遥远;另一方面,即便普征了,发生效果的机制也很缓慢。从减少投机行为、释放存量房、减少土地需求从而降低地价等,都是通过间接手段,通过市场的自我调节功能以期达到一个新的平衡。因此,对于购房人来说,短期内依据一些媒体报道来决策立即出手还是继续观望,没有很大的意义。

  房产税不会取代限购

  中国房地产业协会副会长兼秘书长 苗乐如

  房产税的推行和目前调控限购措施的出发点、作用都不尽相同,因此,房产税不能也不会立刻取代限购政策。

  从本质上来说,房产税是从机制上引导房地产业的需求变化和改善资源配置。而不是针对房价。简单来说,就是通过对带有投资投机性质的房屋持有,和对公共资源占用较多的高端物业的持有这两个环节实施差异化的税收,从而增加其持有成本。如果人们因此感到持有多套房屋的成本大大增加了,或许就会选择其他的投资方向。而这部分需求的被抑制,就调节了市场供给。

  限购在有些方面发挥的作用是房产税无法起到的,比如中国人买房子很多时候是靠现金,信贷和税收的调节作用相对弱一些。另外,限购还能起到减轻资源和环境压力的效果,比如现在的北京人口密度已经非常大了,这也是当前限购不应马上取消的原因。

  我认为,房产税首先应该明确是一个地方税。一方面是因为房产税的预期作用中,一定程度上是为了增加地方政府财税收入、逐步转变地方政府对“土地财政”的过度依赖;另一方面,各地的房地产市场情况、地价、房价等具体情况差异巨大,所以应该由地方政府因地制宜确定当地的房产税税率。美国等一些国家多年来也是如此做的。

  我们向有关部门建议过,房产税的开征不一定完全等待信息联网。可以采取“全征全返”的办法,即在确定征收减免政策后,首先逐房征税,做到一房不漏。同时,由业主依据政策,自主举证减税或免税。由税务部门当即退税。如果有的购房人自主举证的信息是虚假的,税务部门可以通过事后公示、监督、举报、重罚等一系列措施来保证政策的实施,这样也可以降低管理成本。

  事实上,仅仅依靠房产税和限购两个手段还是不够的,还需要出台综合的配套政策,如对房屋二手交易环节的管控、对投资型购房转手年限和税费的设定。我们需要通过一整套措施来引导房地产业健康发展。

  房产税推行压力巨大

  中国社科院金融研究所研究员 易宪容

  要遏制当前住房投资投机需求及防止房价反弹,最便利的住房储备政策就是在住房交易环节高额征交易税与交易所得税。但有几个问题得先解决。

  第一个问题是征收力度和范围的阶段,目前,上海与重庆的试点试水的领域很窄。因此看上去作用有限。我掌握的数据是:2006年,香港的住房财产税占整个政府财政税收的比重为8.6%,但在我们试点的上海与重庆,2011年征收的住房财产税所占的财税比重不足1%。如此低比例,是不能完全发挥房产税的作用的。

  第二个问题,就是要在征收目的明确的情况下,要建立一个公平公正征收住房财产税的税制;建立有一个清楚透明的住房信息系统。即要弄清楚目前中国有多少住房、这些住房的性质、现在的市场价格、有没有市场历史记录等。如果没有这些信息,住房财产税的税基无法获得,税率也无法确定。

  此外,房产税评估不是只靠培养评估员。其中一方面,二手房市场要发达,这样才能够了解住房价格变化的情况;另一方面,政府要对住房市场制定科学合理规范的价格评估体系。当前我们的住房市场价格体系是一手房市场为主导,二手房市场价格体系还十分落后。在这种情况下,要建立起有效的税基是不容易的。

  开征房产税是必由之路,但最为重要的不是培养征收房地产税评估人员,而是要为这种税收确立公平公正的征收制度,建立起公开透明的信息体系,培养成熟的二手房市场。这样,中国房地产税征收才能顺利进行并取得好的效果。

  建议

  出租房应减税

  北京美联市场研究部高级经理张磊

  目前推行房产税存在两个重要难点,首先是征收范围,去年两个试点城市重庆和上海都是按照家庭为单位,首套住房给定一个住房的面积上限,对于超出部分进行征收。但我认为,如果家庭的非自住房产用于出租,是否应该减免纳税?以鼓励更多闲置房产流入租赁市场,缓解流动人口住房压力。

  其次是收税的时点。借鉴上海的经验,税收的时点发生在房屋交易环节,即将持有环节的税收放到了流转环节。这样做固然是因为在平日征收存在一定的难点,但这种征收手段会让业主将这部分税费当做交易的成本直接转嫁给买方,无疑会再度推高买方的购房成本,使交易速度下降。如果能将其与作为事后费用、或房屋再次交易或出租时再征收,无疑会有效得多。

  应减少开发环节税收

  亚豪地产研究总监 郭毅

  上海、重庆房产税的施行,从试点征收的细则来看,一方面只针对新购房群体进行征收,对已有多套存量房产的却未涉及;另一方面目前试点房产税的征收方式是由个人申报缴纳,并没有强制执行的措施,因此漏报瞒报数量也较多。基于这两方面的原因,试点房产税对于所在城市的房价影响相对较小。

  因此,房地产税收机制的改革应该是房地产行业多项税种、多种收费的一揽子调整,从而理顺房地产市场的财税机制。房产税的全面试点能否成功,取决于是否能够改变重庆和上海模式中单纯的增加税收种类,只做加法不做减法的做法,而是有加有减,增加持有环节税收,而减少开发环节的税收,从而降低刚性需求购房者的门槛。

  本版撰文/本报记者 胡

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