SOHO上海4项目需再投资60亿 资金链承压

  SOHO中国的业务范围正逐渐由大本营北京扩张至上海,随着两地销售项目的大幅增加,问题也逐渐浮出水面。

  近日,SOHO中国上海公司被曝出欠薪事件,引发众多关注。外界对于SOHO中国的商业地产经营模式、销售方式、资金链等的质疑也随之而来。

  记者整理上海市城乡建设和交通委员会相关资料得知,SOHO中国目前在上海共有六个在建 (待建)工程,其中四个项目至少共需要追加近60亿元的投资。

  SOHO中国董事长潘石屹号称公司拥有200亿元现金,但2011年度中报显示,实际资金并不像他所说的那么充裕,现金及现金等价物扣除了应付税项、应付款项及其他应付款,实际可动用的资金或不超过10亿元。

  由于今年8月5日收购的SOHO世纪大道项目,需要到明年七月才能正式交付,SOHO中国方面目前可以立即投入销售的仅望京SOHO和中山广场SOHO。上述两个项目的销售回款显然会成为SOHO中国在上海扩张的“补血站”。

  上海6项目待追加投资

  SOHO中国在上海的超高层项目――高31层、135.58米的 “外滩SOHO”的开发尚待时日。上海市建设和交通委员会的项目信息显示,根据建设合同,外滩SOHO项目的开竣工时间是从2012年至2014年2月6日。

  上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说,在资金充裕的情况下,超高层项目仅地基工程就需要一年半时间,主体工程也只能做到一周一层,工程的外部安装和内部装修也都需要花费时间。施工方告诉 《每日经济新闻》记者,上述时间是整个项目的竣工时间。这意味着上述项目的建设速度,实际上要快于行业一般水平。

  DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁表示,在楼市调控的大背景下,很多公司都比较缺钱,超高层项目的实际开发速度普遍在放慢。超高层项目的供应量较多,开发商需要租赁准备的时间超过其他项目,往往在竣工前两年开始预租,到竣工后两年完成全部出租。

  在整个行业超高层项目放慢的情况下,SOHO中国却出现比行业一般水平更快的开发速度,它的背后是SOHO中国在上述项目上的大量投入。根据上海市建设和交通委员会的资料,外滩SOHO地块的总投资达到18.34亿元,仅地基部分就需要投入1亿元,而主体工程则需要追加投入3.6亿元。这意味着这一项目在未来的两年时间里将至少让SOHO中国花掉3亿~4亿元。

  与此同时,总投资23.8亿元的SOHO虹桥项目也在今年下半年获得建设许可,扣除15.6亿元的购地款,也需要SOHO中国再投入8亿元。在明年5月前,SOHO中国就需要为地基部分的工程支付工程款2亿多元。

  今年六月收购的上海海南路10号四川北路站地块项目,虽然净资产价值有9.57亿港元,但总投资额达到14.3亿元,意味着该公司还要再支付6亿元左右的投资。

  同样于今年4月13日收购的轨道交通十号线海伦路地块,建设部门的申报资料显示,项目的总投资额达到40亿元,而开发这一项目的上海杭钢嘉杰实业有限公司截至去年底资产净值,也只有9760万元。

  粗略计算,上述4个在建项目尚需投入近60亿元。此外,曹家渡项目以及复兴路项目都需要SOHO中国方面追加资金投入开发。

  就SOHO中国在上海的几大项目共需要增加多少投入,能否以及如何保证资金来满足这项项目施工问题,《每日经济新闻》记者采访了SOHO中国方面,但截至记者发稿,SOHO中国方面尚未回复。

  可动用资金或难满足

  SOHO中国在上海的动作越来越大,但该公司目前可以动用的资金能否跟上快速扩张的步伐?

  根据SOHO中国2011年上半年财报,截至6月30日,该公司拥有的现金及现金等价物为114.4亿元,但仅税项和应付账款及其他应付款等短期流动负债就达到88亿元,另外还有今年8月刚刚收购的SOHO世纪大道的18.5亿元。仅上述所需支付的税款、应付款以及收购项目款总额就达到106.5亿元。很显然,SOHO中国方面如果付清全部欠款,那么所剩余的资金将不足8亿元,而这还是在一年内到期的49.59亿元银行贷款能够续期的情况下。

  上半年财报还显示,SOHO中国已有四个项目达到了土地增值税清算的条件,其中丹棱SOHO的销售率为91%,银河SOHO的销售率为89%,东海广场SOHO的销售率为93%,三里屯SOHO的销售率则高达98%。按照上述销售比例,上述四个项目均面临土地增值税清算。

  根据《每日经济新闻》记者此前的报道,按照《土地增值税清算管理规程》规定,一个地产项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上时,便可要求进行土地增值税清算。

  事实上,SOHO中国的土地增值税已经开始清算。财报显示,该公司仅上半年所付的税项就超过25亿元。而去年全年该公司支付的包括土地增值税在内的所得税税项总共只有19.27亿元。SOHO中国日前也向 《每日经济新闻》记者确认了有关税项正在清算中。

  另外,该公司9月份前到期的应付账款及其他应付账款就超过16亿元,至于收购附属公司以及应付关联人士款项也超过10亿元。

  SOHO中国目前仍然有继续收购物业的动向。根据媒体公开报道,SOHO中国有意向上海证大房产方面收购外滩金融中心地块40%的股权,需38亿元资金。上海证大方面也于12月19日发布公告,披露了确实有第三方向该公司提请收购,只是未透露具体收购方。对媒体的上述收购传言,SOHO中国方面也不作回应,只是说“公司收购土地或项目以充实土地储备是发展的需要,同时公司对项目的选择很谨慎,严要求,务必使得公司价值最大化,保护股东利益。”

  此前,北京市朝阳市税务局某工作人员也告诉记者,如果该公司已经申报税务局批准延期交税,缓交土地增值税似乎是SOHO中国解决资金难题的一个办法。

  上海新闵律师事务所合伙人刘福元却不这么认为。据他介绍,销售比例超过85%就已经满足了清算土地增值税的条件,而那些被批准延期交纳的项目,实际上可以延期的时间只有三个月。换句话说,企业不可能无休止地拖延税款不支付。如果企业持续拖延,当地的税务部门就会计算滞纳金,严重的还会诉请法院封存账户,并对房企的部分资产进行拍卖。

  商业地产销售趋缓

  在建项目需要大量资金追加投入,一年内到期的各类税项和应付账款也必须结清。对于SOHO中国来说,解决上述资金需求的办法只有两个:加速销售现有项目并能够迅速回笼资金,同时积极通过各种途径融资。

  半年报显示,望京SOHO于2011年8月20日开始预售,截至2011年8月23日,已实现合同销售金额约26.23亿元,约12%;中山广场于2011年8月14日开售,截至8月23日,已售出25%,实现合同销售额14.33亿元。如果按照上述比例计算,两个项目的最终销售额有望超过250亿元。

  虽然这些项目的销售可能会需要支付大量的税费,但回笼的资金足够支付上海同时在开发的上述六个项目,甚至还可以去收购其他项目。根据媒体报道,SOHO中国仅收购外滩项目40%股权就需38亿元。而这一项目的总投资额超过150亿元,扣除92亿元的土地款,还需要再投入58亿元,按照40%的股权比例,SOHO中国在购入地块之后,还需要再拿出22亿元投资工程建设。

  同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说,由于上海银监局规定商用物业必须整体竣工后,才能向购房者提供贷款,第四季度截至12月15日,上海的写字楼销售量只有23万平方米,而第三季度的销售量达到55万平方米,销售规模明显下降。

  整体市场成交量的下降显然也影响到了SOHO中山广场项目。SOHO中国上海公司原销售总监胡大维曾告诉 《每日经济新闻》记者,SOHO中山广场目前销售额为18亿元,整体去化率为40%。根据SOHO中国的上半年财报,截至8月底SOHO中山广场的合同销售率就已经达到了25%,增速不算理想。

  用友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为,明年上半年就会有一部分商业地产降价销售。张宏伟认为,在这样的背景下,SOHO中国可能需要更多从银行借贷。张朝峰则认为,商业地产在建工程的借贷其实会比住宅的在建工程借贷更难;如果要通过借贷融资,渠道只能是境外融资或者信托基金,以及其他的融资方式。此前的调查显示,这一类的创新型融资占国内房地产业项目比例并不高。

  在这样的大背景下,张朝峰认为SOHO中国目前收购证大外滩项目并不合适。张宏伟更进一步指出,与其收购外滩金融中心这样的项目,不如把手上的多个商业项目同时开发完成,所产生的现金流和利润会对SOHO更为有利。