文/本刊记者 刘杨

  今年上半年,房企巨头并购案例就不断出现。时至年末,更多资金链紧张的小企业悄然易主。

  时至年末,一些房企已经开始着手年终盘点,并商讨来年的企业经营计划,然而还有一些房企,未到年关,却已悄然易主。

  有数据显示,截至11月初,国内四大产权交易所(北京、上海、天津和重庆产权交易所)共有93宗房地产类产权交易挂牌。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个,12个项目超过1亿元,总共转让金额接近150亿元。

  并购扎堆出现

  近期,北京中原地产发布统计数据显示,今年前10月,全国楼市股权变动频繁,总交易额达到300.8亿元,远超2010年全年165.25亿元的规模,预计全年交易额可能比去年增加一倍。

  今年上半年,房企巨头并购案例就不断出现。以万科为例,据其报年报显示,1至6月,万科斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业,其中交易金额最大的一宗收购是,广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司全部股权。一季度,恒 大地产曾出手16.6亿元收购深圳集团有限公司71%股权。4月,SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块4个项目。

  8月发生的规模房企股权变动更是高达18起,累计交易总价值高达53.3亿,刷新了自2008年以来的单月交易纪录。8月16日,大龙地产发布公告称,公司将北京京洋房地产有限公司93.45%股权及债权以8.2亿元转让至春光置地。同月,山东鲁能置业集团有限公司挂牌出让其全部股权,开价近10亿元。

  有业内人士指出,进入下半年以来,二、三线城市的房地产开发企业也纷纷加入被并购行列,例如华联股份、雅戈尔等公司已将旗下的房地产业务挂牌出售。

  北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者,房企并购案例频现是房地产市场行业集中度增加过程中的必然趋势。张大伟同时表示,2008年我国房地产开发企业达到8万家,是2000年的3.2倍,年均增加七千多家。本轮调控前,房企数量已达峰值,预计今后房企数量将逐渐下降。

  资金压力凸显

  11月初,绿城申请破产的消息在业内迅速传开,随即绿城集团董事长宋卫平连夜撰文否认破产传言。绿城房地产集团执行总经理傅林江也在随后的媒体采访中公开表示,绿城目前运营状况良好,但是如果国家宏观调控政策持续四五年或时间更长的话,不单是绿城,恐怕所有的房地产公司都可能出现问题。

  据已发布的房企年中报告显示,上半年上市房企存货量和负债率均呈显著上升趋势。124家上市房企存货量为10281.9亿元,同比增长39%;总负债为11681.3亿元,且大多数房企资产负债率均超过70%。

  “目前因资金压力而被迫出售的案例正在增多,相比卖房子,出售部分资产能更快回笼资金。”张大伟表示,在当前极度严峻的调控政策下,房企通过并购从而实现资源整合,达到“抱团取暖”的效果,或许是现阶段最佳选择。

  记者在采访中了解到,业内也普遍认为资金压力正是目前房企并购案例不断攀升的主要因素。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰更是坦言,表面上是并购,其实正是一个“大鱼吃小鱼”,进一步喂养房企“大鳄”的过程。

  据2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜显示,销售金额和销售面积前十名的门槛分别为245亿元和203万平方米,对比去年同期榜单,入榜门槛分别提高44%和22%。

  另有数据显示,上半年124家房地产上市公司营业收入为1454亿元,其中“万保招金”营业收入为484.3亿元,占到三成;上半年124家房地产上市公司净利润为204.7亿元,“万保招金”则占据了近四成。

  “一方面大多数房企在‘勒紧裤腰带’维持经营,另一方面,龙头房企营业额却没有受到明显影响,而且还在并购一些小的企业。”陈云峰表示,迫于资金压力还会有更多的小房企、小项目被并购。

  近期,上海易居房地产研究院也在其研究报告中阐述,非房地产主业企业退出房地产业同样加速了房企并购。研究报告显示,非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况:一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业,因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业,从而集中力量发展主业。二是国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场。受这一政策影响,产权交易市场成为央企“退房”的重要渠道。

  多种模式并行

  大房企并购小房企,内行房企重组外行房企,已成为当前并购的主要趋势。房企并购大多也是看中了被并购房企手中的土地或者房地产项目,通过并购,房地产企业能在较短时间内获得更多的资源,并加大其品牌优势,增强行业综合竞争力。

  从当前市场并购案例看来,两种主流模式分别为企业股权收购和房地产项目收购。但在具体的并购案例中,也往往是多种并购方式同时操作,包括控股目标企业、参股目标企业、合作开发、土地使用权收购、在建工程收购、整体开发项目收购等。

  例如金融街、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动;方兴地产、上实发展等企业适时收购了母公司大量优质资产;万科、保利、合生创展、SOHO中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源。

  从资金来源及投向情况看,大型和中小型房企在并购过程中也有着不同的特点。“大型房地产企业除运用传统融资渠道之外,还通过房地产投资基金进行具体项目或者企业的投资并购。中小型房企由于资金实力有限,大多则依靠企业金融股权投资实现并购。”上海易居房地产综合研究部部长杨红旭表示,随着国家对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷,特别是银监会对信托公司房地产业务进行严格审查后,国内先后出现了将近30只地产投资基金,这些基金也为房企并购提供了相当大的资金支持。

  杨红旭同时指出,当前房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点,即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年,或是由地方向全国辐射的大型房企;而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。

  并购还将继续

  业内普遍认为,虽然小房企现在日子过得有点难,但多数大房企却“太阳照常升起”。据链家地产市场研究部统计,万科、保利、融创、世茂房地产等品牌房企截至8月底,均完成了全年销售额60%以上的目标。

  同时有数据显示,2011年上半年全国前10大房企销售金额在全国占比为13.5%,目前地产龙头万科仅占市场总额的不到6%。“相比较一些房地产行业相对成熟的国家,我国的房地产行业集中度还相对较低。”杨红旭认为,近几年内,通过生存状况较好的房企并购其他房企,我国房地产集中度将进一步提高。

  知名财经评论员叶檀曾公开表示,小房企逐渐退出市场是行业发展趋势,预计在未来五年内,房地产开发企业将缩水至十分之一,从万家下降到千家。

  也有业内人士认为,目前并购数量的增加并不能说明房企大规模并购整合已经开始。“例如万科去年全年就并购了24家公司,今年并购力度估计也和去年差不多。”某业内人士向记者坦言。而金地集团总裁黄俊灿近期也公开表示,不管是市场好时还是市场坏时,金地都希望通过并购获得发展的机会。

  其实,不论房企并购的潘多拉盒子是否已经开启,在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下,并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。