临近年终,部分城市的限购令期限将至,限购令是否会被取消成为业界关注的热点。专家认为,在中央继续强调楼市调控政策延续性的大背景下,限购令顺延没有悬念,而限购令退出之时,可能即是房产税全面铺开之日。

  ――限购令放松可能性不大

  据北京中原市场研究部统计,在目前执行限购政策的46个城市中,明确规定截止时间的城市,包括厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁以及合肥,除了南宁设定的截止日期为2012年2月29日外,其他几个城市限购截止日期均为2011年12月31日。截至目前这8个城市均未表示是否将延长限购政策的执行期。

  而海口、广州、深圳等没有明确限购令截止时间的城市近日则表示,仍将继续执行,不会放松调控政策。包括住建部政策研究室有关负责人在内的多位业内人士分析称,一旦调控放松,房价反弹的可能性极大,因此限购令难以松绑。

  多家房地产开发商也表示,从佛山放宽限购令被紧急叫停,到10月29日国务院常务会议提出“要坚定不移搞好房地产调控”,再到珠海的“双限”,种种迹象表明,中央对房地产调控的态度非常坚决,楼市调控远未结束,地方政府再做放松限购“出头鸟”的可能性不大。

  相反,限购令实施范围有可能进一步扩大。据中原地产统计,今年以来,全国共有121个城市出台房价控制目标,除北京等个别城市明确要求“稳中有降”外,其他大部分城市制定的标准主要参考GDP增速、居民可支配收入增速等指标,因此相对比较宽松。不过仍有约30个城市特别是非限购城市的房价涨幅依然明显超过控制目标。

  “一些城市在四季度紧急出台限价政策,试图控制房价涨幅,说明这些城市房价上涨幅度仍较快,很有可能会采取限购的措施。”中国房产信息集团分析师薛建雄认为,限购令仍有向二三线城市扩大的趋势。

  ――楼市调控进入深水区

  在限购、限贷、限价等一系列调控政策的影响下,部分城市商品房成交量、土地出让金等均大幅下调。专家指出,一旦房价大幅下跌,除地方政府税收减少外,土地出让收入也会减少。这也是部分城市松绑限购令甚至想取消限购令的主要原因。

  中原地产根据公开数据的统计显示,今年1-11月,全国130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。而2010年1-11月,这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元,由此计算,今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元,降幅达30.5%。如果计算全国所有城市,则今年土地财政将可能减少上万亿元。同时,住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月,这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米,与2010年同期的1810元/平方米相比,下调幅度达17.4%。

  而商品房成交量也大幅下挫。截至11月份,北京商品房住宅销售面积合计为819万平方米。预计全年成交量在900万平方米左右,比去年下跌27%,即使相比2008年也下降了接近200万平方米,成交总面积创造了最近10年的最低纪录。11月43个重点城市销售环比下降6%,同比下降37%。上海11月份的商品房成交量不足50万平方米,比2008年11月份的69.99万平方米还下降三成。

  专家认为,作为楼市调控政策执行主体的地方政府目前承受着很大的压力。这主要由于,地方融资平台历年运行所积累的成本压力很大,楼市下滑给地方财政造成了一定压力。

  ――房产税取代限购令大势所趋

  财政部部长助理王保安近日公开表示,将加快推进房产税的实施,使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。一些专家也认为,限购令毕竟是一种非市场化、过渡性的调控措施,从国外的发展经验来看,对住宅保有环节征收房产税,才是解决对住宅资源过度占有的根本途径,才能真正促进实现住宅资源分配的公平性。

  财政部财政科学研究所所长贾康表示,未来房产税进一步推开的大方向已经明确,房产税试点将逐步扩大。而未来的房地产调控大方向,将是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。

  知名财经评论人士叶檀则明确表示,限购令退出之日就是房产税登场之时。当个人住房信息系统建成后,限购令或许就将退出,但可以肯定,限购令在近两年内难以退出经济舞台。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,中国的房地产税收结构不均衡,主要集中在交易环节和开发环节,房屋的持有环节基本上是空白。从完善税收角度讲,应该开征房产税。房产税的作用不容否认,以后全面开征是必然之势,不在于到底能征多少税,关键是税制完善,当然,随着征税城市增多,税率提高,税基扩大,尤其向存量房开征,以后能征到的税会越来越多,多年后,将成为地方收入的主要税种,部分取代土地出让金的作用。长期来看,房产税具有抑制投资投机的功能,可在一定程度上与限购政策相重合,可能会取代限购政策,但这并非是万全之策,光靠房产税,并不能长久抑制投资投机,未来当房价高涨时,仍有可能暂时性限购。

  中国房产信息集团分析师薛建雄认为,目前上海和重庆房产税的税基和税率都过于温和,有必要考虑把存量也纳入到征税范围,比如,可以把家庭名下所有房产相加后,人均超过60平方米部分进行征税;还有考虑超额累进制税率等。如果房产税可以根据经济波动及时调整税率,就会有利于对房价波动形成调节作用。而从目前的经济增长水平来看,我国的房产税率的高档部分还明显偏低。二手房交易的差额税或营业税也相对偏低,经济增涨过快时还有较大的上调空间。