【二手房市场】

  2月京十五条的限购政策一出,成为北京二手房市场的一个分水岭。今年上半年,北京二手房成交量是一路走跌,同比下跌三成,价格也是随时调整。市场从卖方市场逐步过渡到买方市场,而此前楼市牛市时房主坐地涨价的疯狂场面已销声匿迹,取而代之的是有购房资格的人迅速减少,购房人越发理性,楼市出现了一房难卖、调价出售的情形。

  成交量 上半年同比下降超三成

  表现

  成交骤降中介生意清淡

  根据北京市房地产交易管理网数据显示,北京二手住宅成交量2011年上半年为68441套,与去年上半年相比下降34.11%。

  分月度数据来看,1月二次调控前为上半年最高,二手房成交了23478套,此后成交量一路下跌,徘徊在10000套左右,到6月份则不足8000套,创下了自2009年1月以来29个月的新低。

  成交量短短半年就骤降三成,受影响的是依赖成交量的中介公司们。今年2月调控政策一出,北京成交排名第三的鑫尊地产便闪电做出关店的决策,一下子关了50家门店,以防亏损后再关。

  另外,美联地产也关掉了在上海的8家门店。

  据业内人士介绍,买卖佣金是中介公司生存的主要来源,中介开店成本为30万-50万,每月要成交3套房,才能收支平衡。而全市成交量下跌三成,则将让不少中介公司业务量下降。

  记者在崇文门附近一家中介门店看到,空间不大的中介公司内,挤满工作人员,有的看电脑,多数在闲聊没有事干。据中介人员介绍,年前该门店平均一个月能签十多单,近几个月每月平均只有四五单。随之而来的房产中介人员工作也清闲下来,工资从原来的每月七八千元,降到保底的2000多块。

  而在对外经贸大学的一家中介门店,记者了解到,该门店平时主要靠租赁业务维持业绩,自调控以来已经好几个月没有买卖的生意了,偶尔有1个月有一单生意,那也是值得高兴的事情。

  原因

  需求锐减 郊区新房“施压”

  虽然去年4月开始了第一轮调控,但从今年2月开始的以“限购”为主要内容的调控“杀伤力”更强。

  据北京中原地产(中原地产博客)统计,目前近九成的市场交易都是刚性自住需求,第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%,非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。限购政策导致自住需求占比上涨,投资及投机需求基本离市,市场需求已经急剧降温。

  从分区域来看,此前外地人购买的重点区域率先降温。如通州、昌平、丰台、顺义等区域。链家地产(链家地产博客)首席分析师张月认为,通州、昌平、丰台也是外地人购房占比最大的区域,限购政策一出,使本地人购房比例上升,外地人比例骤降。

  另一方面,在也是新房供应量激增的区域,新房市场抢占了部分二手房市场。进入6月以来,新房的供应量逐步加大,不少开发商还开始推出实质性降价,分流了很大一批首次置业的刚需购房人。

  ■ 下半年预测

  下半年成交量难有大起色

  北京中原地产经纪有限公司三级市场副总经理宫萍:根据政府对楼市调控的指导思想,以及执行力度的进一步加强,预计下半年北京二手房市场成交量也不会有反弹的动力支撑,因此由刚性需求所带来的成交量基本保持在每月8000套左右的水平上,如果新房市场供应继续放量,抢夺近郊区二手市场的客户,那么二手成交量还会有小幅下滑。

  均价 整体房价仍处高位

  现象

  涨幅缩小降价势头显现

  据链家地产提供的数据,北京市上半年全市二手房均价为24688元/平米,同比去年上半年上涨18.8%。受翘尾因素影响,今年上半年整体房价偏高,同比去年仍在上涨。但从月度数据来看,涨幅已经缩小,并且出现降价势头。

  链家数据显示,今年6月份北京市二手房价格为24498元/平米,比2011年1月份下降1%。

  其中郊区成为率先降价区域。通州作为去年年初领涨区域房价虚高,在从去年4月的第一轮调控和今年2月的第二轮调控的影响下,通州二手房已逐步回落。以通州梨园地区的二手房为例,根据距离地铁的远近、房子新旧程度以及户型楼层价格有差距,但是梨园整体均价从去年4月新政前的20000元/平米,下降到今年2月新政前的18000元/平米,目前二手房房价继续深度调整,已下降到16000元/平米,整体降幅达到20%。在门店成交中,还有13000元/平米超低价成交的案例。

  郊区的降价也开始传导到市区,同成交量一样,成交量下降较多的区域,房价下跌最为明显。在外地人、投资客关注的亚运村、望京、管庄等区域,二手房议价空间加大,房价也下降最快。

  原因

  市场进入买方市场

  除2008年金融危机以外,房价只涨不跌的神话或将再次破灭。

  从今年上半年来看,房价环比出现缓涨甚至缓跌。这一切都是因为市场的不活跃。

  同时,挂牌出售的房主们也发现,挂牌时间越来越长,成交越来越难。不过,不少业主仍然坚持房价长期还是会上涨,需求只是被限制而不是消失了,因此挂牌一两个月卖不出去,情愿将房子转售为租。不少中介门店租房房源明显增多。

  对于急于用钱、或者害怕深跌的房主来说,则需要调低预期,才能成交。

  市场的买卖双方身份出现逆转,此前一房难求则变成了当下的一房难卖。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰(李文杰博客)认为,限购政策使大部分人没有购房资格,而有购房资格的人又有限,随着调控的继续深化,购房人没有有效的增补,购房人将越来越少。

  ■ 下半年预测

  二手房降价范围将扩大

  21世纪不动产(21世纪不动产博客)分析师汪丽:下半年北京市住宅市场将出现供应的井喷现象。在限购政策持续运行的情况下,供应持续增加将逐渐导致供需变化,也将为价格下行带来较大的压力。而二手房成交量的持续低迷,将使下半年二手房价格下行的范围进一步扩大,同时,下降的幅度较之上半年也会更大。

  本版采写/本报记者 袁晓澜