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评论:个人集资建房难成房地产市场主流


http://house.sina.com.cn 2007年01月10日08:46 第一财经日报
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  回建强

  个人集资建房确实比开发商建房成本要低,对消费者而言,个人集资建房是更好的选择。但它很难成为我国房地产市场发展的主流

  当前,个人集资建房行动已经在几个主要城市蔓延开来,这个饱受争议的“行动”,每前进一步都显得异常艰难。

  最新的消息是,杭州个人集资建房行动再次遭遇挫折,作为资金托管方的恒丰银行杭州支行受到上级压力而撤退。温州合作建房行动虽然成功走出了拿地这一步,但距离项目操作成功依然任重道远。

  个人集资建房行动的进展为何如此曲折,个中缘由不难明了。决策部门并没有对集资建房进行明确的表态,只是静观事态的发展。这种态度与其说为个人集资建房行动增加了不确定性,还不如说是为该行动的继续开展下去保留一个可回旋的余地和希望。那么个人集资建房未来发展到底如何呢?

  

开发商作为市场化主体,获取利润是正常诉求,一般为20%以上。个人集资建房模式下一般会提取一定的管理费作为组织运营的必要成本,另外还要支付委托开发商一定的管理费,两项合计不会超过10%。开发商为了拿地、办理四证、获取银行贷款,往往投入巨大沟通成本,温州模式基本上不存在这个成本。土地及建设成本两者基本相同。

  专业化的开发商在价格问题上为什么会败给业余的个人集资建房模式,关键是成本构成以及开发主体对利润期望程度的不同。当前阶段,个人集资建房确实比开发商建房成本要低,对消费者而言,个人集资建房是更好的选择。然而,这是否就意味着个人集资建房就是未来我国

房地产市场发展的主流,答案却是否定的。

  首先,从社会分工角度看,开发商模式是市场选择的结果,专业化是它立足房地产开发的根本和基础。只是由于我国经济发展过程中,各种制度、法律建设不完善,造成开发商建房的隐性成本很高。

  其次,从规模效应看,个人集资建房模式只能局限在百户级小社区建设上。开发商模式由于其专业化、高度组织化的特点,更加善于操作大型社区建设,规模优势明显。从控制社会风险角度、成本最优化角度等方面看,个人集资建房没有取代开发商模式的机会。

  再次,从行业竞争角度看,如果个人集资建房在法律、金融层面取得突破,那么它极有可能发展成一场全国性的行动。开发商显然要对自身的运作机制作出重大调整,降低成本、降低利润期望。其结果是价格回归到理性,这也许才是个人集资建房行动真正的意义所在。

  最后,从经济政策环境看,当前,房地产行业正受到

宏观调控的巨大影响。这种情势下,个人集资建房行动的出现也为部分小开发商的生存带来转机。从受委托开发商的立场看,参与个人集资建房,实际上是解决了他的资金困局问题。而个人集资建房借助房地产开发商的现有资格,获得了事实上开发房产的能力,同时获得相对便宜得多的房子。两者的结合是利益选择的结果,也是中小开发商和普通老百姓的主动适应行为。

  然而,市场环境是瞬息万变的,当环境有利于那些中小开发商正常生存时,当企业作为市场主体追求高额利润的本性得到充分释放时,个人集资建房者还能否找到合适的开发商来委托开发就成为一个未知数。(作者单位:上海易居房地产研究院发展研究所)

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