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曹建海:应让购房者成开发商的竞争对手(组图)

http://house.sina.com.cn 2006年03月23日20:07 新浪房产
曹建海:应让购房者成开发商的竞争对手(组图)

2006中国地产创新峰会终极网络PK

曹建海:应让购房者成开发商的竞争对手(组图)

社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海
    自2005年10月以来,新浪房产共主办四次新浪创新论坛,经过前期市场PK的积累,今天进行终极PK,由鹏润地产总经理童渊主持,专家学者与地产大腕针对“中国住宅市场是否总体健康”展开一场精彩激烈的辩论,以下为擂台实录:

  童渊:第一个环节是自我介绍一下。

  易宪容:我叫易宪容,社科院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任,研究房地
产金融。

  曹建海:我是一个不靠开发商吃饭的人。我是社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任。

  茅于轼:我原来是社科院的研究员,现在退休以后在办民办的研究所,叫天则经济研究所,我们研究的主要对象是制度经济学,我叫茅于轼。

  卢求:我叫卢求,是五合国际副总经理,我是一个建筑师,除了从事地产设计之外,也从事地产的策划和招商、融资等项目。

  尹中立:我叫尹中立,社科院金融研究所研究人员从事

股票研究和房地产研究。

  张宝全:我叫张宝全,今典集团,盖房子的,谢谢,还做电影,电影可以改变中国,今天来到PK,我觉得PK的就是挑拨离间。

  潘石屹:我叫潘石屹,主要是盖房子的,所以我的客户给我饭吃,可我也离不开大家,我要让社会中谁也离不开谁。

  童渊:刚才比较担心的事情,就是这场论坛PK不起来,后来在房间里PK了一场,现在我坐在这里特别的担心,我感觉到刚好分为两个派别,一个是社科院的,另外两个叫市场科学院,是市场派。网上发了帖,温总理关心的问题就是住房的问题,在五分钟的时间,请大家帮总理忙,告诉他们住房有什么更好的解决方案。

  易宪容:对于房地产问题来讲无论是企业、个人、民众都关注的问题,为什么总理说这个问题对他很重要,我想原因是民众没有能力来购买自己所需要的房子。刚才开发商说了,中国的民众有强大或者巨大的个人需求,但是这不是需求,其中是民众有能力购买,但是需要。需要是什么?你有很多的房子,你送给他,不要钱,你说要不要,每个人都需要。如果每一个民众用钱购买房子的时候,民众买不起,如果买了以后,这就叫需求。现在的问题是2005年房地产宏观调控以后出现了几个相当大的变化,表现为以下几个特征:第一个特征,中国房地产市场的泡沫由东部地区已经影响到全国,比如房地产固定资产投资在2005年在沿海一带占17%多,但在西部地区、中部地区已经上升了35%多,另外一个问题,房地产营销的方式已经成为了历史。去年9月份的时候,很多房地产开发商一直说我们卖房子是金九银十,但去年金九银十没有发生。还有一个特征,以往我们房地产开发一直说我们的

房价是永远上涨,它可以上涨50年,但这个神话去年已经成为了历史。今年11月份的时候,全国各地的房地产有7个城市下降。还有是房价,民众对房地产问题的争论,对房地产的信息获得,对房地产的认识,民众开始已经理性看待房地产市场。最后一条,就是政府对房地产是怎么认识?2005年仅仅是单数认识改为多数认识。房地产对市场认识不清楚的话,会误导市场的发展。2005年总理说了一句话,要遏制房地产固定资产投资过快过热,价格开始上涨。今年有一段话,有五个方面说明了2006年房地产宏观调控是从多方面对房地产市场做一个很好的梳理、很好的理解,我们的房地产要健康持续的发展。

  童渊:我刚才听到易博士的分析,并不是解决方案,说的下一轮时希望你有更多的解决方案。

  曹建海:我简单的提一些问题,因为我的理论问题跟他们不一样,我认为房地产出现了征地上的农民抗战,野蛮拆迁,开发商数目庞大,而且行业整体报复,房地产高价势头不减,我认为这是一个不合格、不称职的行业。房地产开发行业是什么?整个房地产开发是房地产金融、策划、开发商以及销售、产权代理各个方面的全过程,开发商仅仅做了一个策划的过程,在国外开发商是提供金融的,资金是银行的。我们要得到策划的服务,所以开发商本身应该得到一个咨询企业策划商的报复,如果众多的行业报复了,最后的结果就是房价高涨。我认为开发商在住房里面并不是真正的甲方,买房子时,开发商是甲方,购房者是乙方。其实真正买房子的应该是甲方,开发商是代理方。关键的建设体制是横亘在开发商与购买者的主要问题。我的主要观点是他们各占50%,各打50板,为什么呢?因为国土资源部说了清河的土地拍卖价格,使国展的土地上涨了6%,过去国展的土地超过了清河土地的两倍,而现在清河的土地都超过国展了,我认为清河土地是100%,而不是6%。如果清河的土地上涨了一千万,国展的土地一定是二千万。现在不光是土地涨价,还有加价。另外,开发商认为自己无辜了,其实开发商在这当中起到炒作的作用,让经营地方政府看到其炒作的价值,双方共同的推动,加上炒房的价值,从而使得房价无法控制。虽然有些房价在下降,但趋势化是不能控制的。解决的办法有三个方法:

  第一是政府退出,商业用途的土地交易,或者至少切断政府通过土地交易牟利的机制。如果发现政府在土地上谋取一分钱,就把党政班子全部撤掉,这样会大幅度降掉土地价值的提升。这是第一点。

  第二点,开发商只是代理环节,不是甲方,不是包容一切的开发机构,要为开发商提供强大的竞争对手,谁是他的对手?对手就是公众,公众要自建房,要合作建房,要集资建房,至少是团购,让开发商竞争来做公众的项目,这样利润就切薄了,合格的就留下了,不合格的就走。这样更多的开发商可能会向服务领域转型,就是地产商,地产商是个大概念,开发商是小概念。地产商通过房屋代理中介可以挣他们应该挣的钱。

  第三是打击炒房团。现在的需求是投机的需求,一个人手里几十套房子,现在人均住房面积很高了,即使算上农村的人口,人均住房面积也超过香港,现在要消化存量,通过对有两套以上住房的人来争取高额税收。

  童渊:总结曹博士所说的三个解决方案,刚才易博士没有给我解决方案。第一,政府一定要廉洁,第二,应该有更大的地产商,让群众自建房。第三是打击炒房团。

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