新浪房产新浪首页 > 房产 > 专题 > 央行上调个人住房贷款利率 > 正文

央行上调个人住房贷款利率 房价到底会不会降

http://house.sina.com.cn 2005年03月18日10:25 城市快报

  昨日上午10时许,市民张先生托着头,带着几分懊恼坐在中国银行江苏省分行个贷中心外面的椅子上,他对匆匆赶来的夫人说:“涨息了,刚涨的!”16日夜里央行突然调整住房贷款利率的政策,无疑将对普通市民的生活产生影响。

  还贷的负担增加了多少,房价会不会因此下降,提前还贷划不划算……房贷新政已经引起百姓强烈关注!

  精打细算:贷款负担到底增加了多少

  贷款利率到底增加了多少?央行的说法是:“下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。”具体来说,四年和五年期的房贷年利率,从4.95%,调整为下限5.265%。一年、二年和三年期房贷年利率,从4.95%调整为下限5.184%。五年以上期限的房贷,从5.31%调整为下限5.51%。

  对贷款者来说到底增加多少?业内人士提供了一个简单的比较方法。按照调整后商业性个人住房贷款利率计算,5年以上贷款利率由此前的5.31%,提高到6.12%,银行可下浮10%为5.51%。分别比原利率增加0.81%和0.2%,加上去年10月上调0.27%,央行在不到半年时间内商业性个人住房贷款利率上调了1.08%和0.47%。

  以市民张先生夫妻购买的清新家园二手房为例,总房款为95万元,贷款7成为66.5万元,贷款20年。若以原利率计算,每月还贷额为4503.38元。调息后,若以标准利率6.12%计算,每月还贷额为4810.42元;若以下浮10%后5.51%计算,每月还贷额为4577.91元。分别比调息前每月增加养房成本307.04元和74.53元。若与去年10月调息前每月还贷4403.41元相比,两次调息最高上调了407.01元,最低上调了174.5元。

  还贷总量:南京年利息多付六千多万

  据人行南京分行营管部统计,到2月末南京市个人商业性住房贷款余额达313.16亿元,占个人贷款总额的76%。若以调整后5.51%的利率计算,贷款利率较前上涨0.2%,年利息将多支出6263.2万元。

  据了解,由于此次央行规定了标准利率,同时确定了浮动利率,银行可以在这两个利率间自主确定利率的高低。昨日,数家银行都接到了市民的咨询电话,比较哪家银行的利率最低。记者从南京多家银行获悉,各家银行即将执行的利率到底是多少还在等待总行通知。部分银行表示,考虑到银行竞争,执行央行规定的最低利率5.51%的可能性较大。多家银行的住房贷款中心经理透露,昨天办理的住房贷款利率一栏在合同中还空着,等待上级通知确定。

  首付比例:大多数南京人首付超三成

  对房地产价格上涨幅度过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付可由原来的20%增加到30%,这条规定似乎对南京影响不大。因为南京作为房价上涨较快的地区,这一条早就被银行广泛采用。

  城南楼盘“锦虹丽都”销售总监胡华琪、河西楼盘“金马郦城”销售部经理阚霖告诉记者,现在他们已经为600多户业主办理了按揭手续,但是从统计的数据来看,8成以上的市民首付都在30%以上。从总量上看,首付的成数占总销售额的比例更高。他分析指出,从南京人的购房心理来看,南京人更愿意付更多的首付款。南京市房产管理局公布,去年该局登记的合同中,贷款总金额只占总成交额的60%。而在最近两个月,市民买房实际首付有进一步提高的趋势。

  成本增加:普通工薪族感觉压力很大

  “自去年10月来的两次调息,老百姓的负担加大。此次调息除了提高首付款的比例和每月还贷的量外,自今年1月1日起施行的最高人民法院的司法解释,都抬高了低收入家庭住房贷款的门槛,中低收入家庭最受影响。比如家庭收入2000元,每月能承担多少贷款,都是一分一毛地扣好的,原来算好980元的,增加100元对他的压力都会明显增加。而对真正炒房的人算不了什么,比如某炒房客其房价上涨的预期达到10%,而房价即使上涨5%对他来说也算不了什么!”浦发银行南京分行个贷中心主任陈香说。

  春节后,市民章先生夫妻俩决定买套二手房。现在正在办理手续的二手房是白下区清新家园唐女士的,面积为155.53平方米。由于唐女士的房子要先还清中国银行的贷款,然后才能贷款,时间也就拖下来了。“利率提高了,养房的成本提高了,买房子的人就要少,房价肯定要下调,起码房东让利要大些!”他后悔自己出手有点早。

  正在办理住房公积金还贷的小李夫妇告诉记者,他们俩去年刚结婚,每月收入约4000元,每个月养房要付1650元,加息后感觉压力很大。

  省社会科学院博导吴先满分析,央行提高住房贷款利率调节、抑制房地产投入、需求的意向很明显。总体来说,对普通购房者和炒房者的投资成本提高,抑制部分投资行为。但高收入和炒房者的影响要小于普通工薪阶层。

  吴先满认为,低收入家庭住房贷款难的问题要靠政府区别对待扶持。如对持有下岗失业证、贫困户、低保户等提供财政、福利性贴息补贴。

  提前还贷:还贷前务必谨慎以防违约

  专家分析,由于新利率将从明年1月1日起实施,因此,预计“提前还款”在年底前还会形成一个小高潮。

  据分析,提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族,担心新增的月供压力过大,影响生活质量。第二种类型是节省利息族,想通过提前还款,减少利息支出。第三种类型是无处投资族,觉得自己手中反正有闲钱,平时也很少投资,就有了提前还款的想法。在房贷升息加上目前股市等其它投资渠道处于低迷的情况下,不如一次性付款购房来得安全。

  银行提醒,提前还贷并不一定划算,购房人还须谨慎。目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金,且提前还款金额越大,支付违约金越多。据了解,各家银行收取提前还贷违约金的对象,一般都是贷款不到一年就提前还贷的市民,超过一年则不收取。据了解,中国银行收取的违约金为一个月的利息(按照5.31%的年利率计算,以下同),工商银行为剩余月数的利息,建行为违约天数的利息,最多一个月,农行也是一个月的利息。由于今年已经实施新利率,那么提前还贷的违约金也相应上涨了。

  因此,借款人在选择提前还款前,应到贷款受理银行进行咨询,在权衡成本后,再决定是否提前还款。

  股市动态:房地产板块昨日整体滑坡

  昨天房地产板块纷纷下挫,南京的栖霞建设前日和昨日分别以11.9元和10.82元收盘,昨日比前日每股下跌1.08元,下跌9.08%,差一点跌停板。一向稳健的深宝安、深深房、浦东金桥等老牌蓝筹股也都破位下行。房地产板块的整体滑坡牵连了与其密切相关的水泥、钢材等行业。不少股民抱怨,地产股票没法再炒。

  昨天下午,华泰证券解放路营业厅前摆满了自行车,报亭的大爷说:“今天热闹,看股票的人比前两天多得多。”大厅里十来排椅子座无虚席,不少人边看边忍不住感慨:“世茂都跌了8个点,其他根本不用看了。”股民张先生告诉记者,原本以为0.2%的利率微调对市场影响不大,至少也得过一段时间才能反映出来,没想到跌得这么厉害。一位大妈一脸懊悔,“我去年买了栖霞建设,人家都跌的时候就它一路涨,当时舍不得出手,结果碰上今天这事儿,栽了。”在银河证券汉中门营业厅,不少股民收盘后仍谈论着地产股的走向。“去年就有风声了,今年政策果然出台,往后肯定还会控制,现在看真不如买能源、运输、环保呢。”

  海通证券投资顾问、南京审计学院张唯老师分析,目前的形势还不明朗,因为前期市场已经有了预期,部分影响提前消化,这次房贷上调幅度不大,有待继续观察。本身房地产行业就处于高位,房贷利率上调是一个紧缩信号,可能会导致中长期利空。但是各房地产企业会有其他利润来源,具体涨跌要看公司、看时间。张唯预测,在调控的大背景下,房产股以跌势为主,但幅度不会很大,毕竟主流机构未看淡这块市场。

  而少数乐观的开发商预测,本次同时出台的准备金的松绑,说明银行还是愿意把贷款向房地产企业倾斜,对于大的品牌地产商是个好消息。

  房价走势:单靠调息能否控制高房价

  央行调整房贷利率目的在于抑制炒房,节节攀高的房价能否被抑制?

  记者在中国银行、浦发银行、工商银行、建设银行等银行随机调查了10名市民,有8名市民表示,调息后,老百姓养房成本增加,买房的人减少,房价有可能下调,2名市民表示,不清楚调息对未来房价走势的影响。

  房价下降难度增大

  江苏省社科院信息所所长吴先满认为,房价走势与房屋供求关系、房屋成本、楼盘间的竞争程度等多种因素有关。从房屋供求关系来看,由于购房成本提高,自住性购房、炒房行为均会受到一定的抑制,购房行为会延迟,因而现实的需求将减弱,而市场上房屋的供应量不会在短期内减少,并会持续相当长的时间。从供求关系来看,供大于求,价格有可能下降。从成本的角度看,房屋建设的材料成本、贷款利率成本增大等,新开发的房屋价格有可能因成本的提高而水涨船高。从这个角度看,降价的难度增大。价格在上与下两种因素作用下,经过3-5个月相互抵销房价不会有太大的变化。在价格变化上,因成本或供求关系变化价格上涨的速度远比价格下跌的速度快,价格下跌迟缓。

  房价再蹿不太可能

  江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚认为,第一次加息普通百姓对可能对自己生活带来的影响心中没底。事实上,对南京楼市的影响并没有想像的那么大。本次调息显然是上次加息调整的延续,但所采取的手段不一,达到的效果也会不同。上次加息既调贷款利率,也调存款利率,对楼市的冲击是双向的。此次只是调整贷款利率,对楼市的作用也不会太大。但对炒房者打击很大,平抑了房价。价格再想“蹿”,不太可能。

  投资回报将会减少

  朗诗地产总经理田明分析,本次政策对炒房者产生影响极大,“对于中高档楼盘的投资者来说,年回报将从现在的35%下跌到16%,风险显著增加。”贷款首付成数增加,房虫控制房源数会减少。

  自住购房意愿减弱

  江苏省房地产协会有关负责人称,加息让购房者的有效购买力大幅下降,市场需求收缩,增加了房价下调的压力。因此,这次提高贷款利率虽然不能阻碍购房的强烈需求,但将会使部分市民“持币观望”,市场交易量将在未来一段时间内出现一定程度的下滑。

  制房价重在规范

  中央财经大学博导李炳炎认为,单靠房贷利率上调一项政策无法有效控制房价。房价高的根源在于炒地皮。房贷利率是一个经济杠杆,一方面能抑制炒房,另一方面工薪阶层将更加承受不了买房重负。所以政府应该出台相关配套政策,比如规范土地使用,严格批地,对城市规划进行立法,规范建房制度等等。房价高的另一个原因是分配问题,目前我国的收入分配呈两极化趋势,有房的拥有几套,没房的一套都住不上,他呼吁,在住房政策上,政府应该多关注弱势群体,平衡各收入阶层利益,这对构建和谐社会至关重要。

  昨天,南京知名的开发商栖霞建设、朗诗地产、万达地产、仁恒地产等多家企业的老总私下通气,纷纷邀请研究结构对可能到来的影响作分析。南京大多数开发商都有这种预感,如果本次调控不能“牵”住房价的话,政府部门肯定会通过税收等手段来调控房价,而这些手段显然比金融政策厉害得多。


   点击此处查询全部房贷新闻


评论】【楼盘论坛】【推荐】【 】【打印】【下载点点通】 【关闭

 


 


新浪房产意见反馈留言板 电话:010-82628888-5482   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 四通利方 新浪网