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看国外“经营”郊区城市

http://house.sina.com.cn 2003年07月07日10:32 中国房地产报

  随着市场经济的深入发展,城市的建设、发展和管理手段也在悄然变化着。仅仅依靠传统的城市建设和管理模式已远远不能满足城市现代化的需要。“经营城市”是目前国际上比较通行的城市规划、建设和管理的一种理论和实践模式(国外也称为“城市营销”)。它作为一种新的城市建设和管理模式,在我国一些城市正在积极探索并取得可喜的成效。

  郊区是城市发展的重要组成部分,通常占城市很大的面积,资源丰富,有着广阔的投
资发展空间和巨大的发展潜力。随着交通条件的改善,郊区也将成为人们生活的首选。因此,郊区的“经营”应当成为“经营城市”的一个重要内容。同时我国城市化进程的加快也要求在城乡一体化格局下,实现城乡经济社会的相互促进、协调发展。在这里我们选取了国外“经营”郊区城市的三种模式,希望读者能从中得到一些有益的启发。

  模式之一美国的边缘城市

  1991年,美国华盛顿邮报的记者高乐(Joel Garreaul)在《边缘城市》一书中把二战后的美国城市扩散过程划为三个阶段。第一阶段是城市居住功能郊区化阶段。这一阶段是40年代后期开始的把居民住宅建到城市郊外。第二阶段是郊区购物中心大规模化阶段。这阶段从60年代至70年代,在大城市的郊外建造了许多大规模的购物中心,人们不必再为购买生活用品而专程返回城市中心商业区。第三阶段是“边缘城市”阶段。“边缘城市”是在原有的城市周边郊区基础上形成的具备就业场所、购物、娱乐等城市功能的新都市。

  美国的边缘城市通常具有下列特点:(1)不存在高密度的高层建筑群。建筑是以低层宽立面的形态分散在广阔的地域范围内。(2)停车设施完备的现代化办公楼分散于绿色自然环境之中。各建筑之间通常由步行走廊或小巴士相连。(3)配备机场或高速公路,飞机和小汽车作为主要对外交通手段。(4)边缘城市的中心地带设有企业总部、大型商场、健身中心等设施。(5)大型标志性的建筑物通常位于城市的中心地带。(6)多数居民居住在由绿色草坪环绕的别墅型住宅中。(7)没有形成一般城市的行政区划。

  美国城市扩散的第一阶段——城市居住功能郊区化始于1920年。1920年前,人们的工作、生活还是主要集中在城市的中心地带。但是,1920年后,郊区人口的增长率开始大于城市中心人口的增长率,主要因素是美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带。

  50至60年代,是美国城市郊区化的高潮阶段。由于工业的发展,大中城市规模急剧膨胀,导致城市居住环境恶化。美国的中产阶级越来越倾向于在郊区购买房子,依赖小汽车每日往返于城市商业中心的上班场所和郊区的住家之间。为适应人口流动的趋势,同时改善大城市人口恶性膨胀的状况,美国在50年代提出了在郊区建设小城市的观点。

  70年代开始,郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价,使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市,新兴产业也在郊区兴起,大规模的商业服务也落户于郊区,具有完善城市功能的中心区域在美国郊区形成。

  80年代后,高新技术的发展,把更多的资本、技术带往郊区,加速了郊区城镇的开发力度,许多美国郊区的城市化中心由此而成为具有复合城市功能的“边缘城市”。在美国,传统的都市中心和它的郊区边缘城市共同构成的多中心城市群的区域被称为大都市圈。

  目前,据统计,美国大约有200多个“边缘城市”。全美2/3的写字楼都建在了边缘城市,而且,多数写字楼是在80年代中后期开始建设的。这些边缘城市绿化丰富、基础设施完善、具有与现代信息化社会相适应的高效工作环境,它解决了传统城市面临的许多问题,为城市居民提供了良好的生活空间。

  90年代以来,随着经济的高速增长,美国的传统城市中心及它的郊区边缘城市共同构成的多中心的大都市圈又有向其外围拓展的趋势。美国专家认为,这一趋势将在未来20年中使美国的农村地区城市化,其起点是目前已存在的农村集镇。美国农村的行政管理与我国类似,分县和乡两级。目前,这些小镇正面临增长,成为美国未来20年经济发展的热点。

  模式之二英国的郊区新城

  英国郊区新城的开发始于第二次世界大战以后。它的形成过程和城市形态都与土地富裕国家如美国、澳大利亚的郊区城市不同。英国的郊区新城完全是在政府的规划下,由政府拨款的新城开发公司联合私有企业,在专业规划的指导下建立起来的,从而避免了一些传统都市的弊端。

  新城理论把伦敦区域分成四层:伦敦管理郡(伦敦城市之核心)、内城、郊区(城市建成区外围的居住区)和农业区。这四层的地带形状是以伦敦市区核心地带为圆心的同心环状。规划设想,郊区地带保持原状,在农业区建立8个分散的新城吸收内城分散出来的人口和工业。

  1945年,由英国中央政府直接拨款的新城开发公司正式成立,英国的新城开发运动也由此拉开序幕。到70年代中期,英国已经先后建立了33个新城,其中11个分散在伦敦外围129公里周长范围内。

  新城内的居住社区由邻里或村等不同形式的居住单元构成。每一居住社区设有住宅和社区服务设施。社区服务半径为10分钟步行距离,服务人口400到500人。每个新城由若干个居住社区和工业区构成,新城的地理中心位置设有中心区。中心区由商业区、行政管理区和社会活动区组成。新城的工业区基本上位于新城的边缘地带,工业区、居住区和中心区之间依靠公共交通连接。

  与上个世纪70年代前建立的新城比较,90年代的大型新城除了像原有的新城一样拥有完善的、基本的公共和社会基础设施之外,增加了更完善的生活服务设施和文化娱乐设施(如大型文化娱乐中心)。新城的土地规划适合大规模的住宅开发、大型办公建筑和工业的发展。最重要的是,其城市功能着眼于促进大都市中心区的经济发展。90年代初,英国的城市人口已达90%,其中的23%是居住在政府规划和建设的各种不同规模的新城内。

  英国的新城开发被规划界誉为“规划皇冠”上的明珠。因为它首先解决了英国战后城市人口拥挤的问题和战争导致的城市无序发展问题。其次,新城开发提出了科学的规划方式,组织了大规模的建筑开发。英国先后建成的几十个新城是在不同的社会经济背景下,为满足不同的功能目的而开发的,其人口规模和环境设计都是根据具体情况而科学地规划的。

  英国的新城是根据传统城市模式建立的。但是,它在城市开发上的一些具体做法,以及城市布局与传统城市相比还是有差异的。这些差异主要有:1.新城的人口规模增长相对传统城市较为缓慢。2.新城开发是由新城开发公司统一规划实施的。3.新城地理位置根据要求必须与中心城市保持较远距离;选用地价较低的农业用地,而不允许选用建成区边缘地带土地。4.新城开发不以赢利为主要目标,新城开发公司拥有土地出售、转让和租用权。5.新城强调自给自足,每一社区自我平衡居住与就业。

  目前,已有的英国新城在开发和布局上有下列特点:新城的住宅开发密度一般应低于中心城市,以保证居住环境质量。新城的建设是以工厂化施工的方式进行的。许多新城的多数房子是开发公司拥有的,开发公司根据住宅大小、类型和舒适度制定租金价格。新城开发公司鼓励特殊人群来新城居住,如老人、单亲家庭等。英国新城开发强调住宅区的各类绿化和景观。

  为避免出现传统城市常有的拥挤,新城的布局采用分散布局,在一个新城内,分别设置几个类似的副中心,然后,利用绿带把它们连接在一起。在城市的几何中心处,设一个中心城,副中心与之都有联系。新城自成一个小城市体系,在这个体系中,中心城是一个核心,许多重要的公共设施都设在那里,但副中心能基本满足就业、居住、购物之需。

  新城规划的另一大特点是,预留大面积未开发的土地,以便进一步开发。平均每个新城预留20%的土地以备未来开发。

  模式之三澳大利亚的郊区中心

  在澳大利亚,传统的大都市范围内已经形成了多中心的城市体系。人口、零售业和第二产业的郊区化,已被公认为是二战后澳大利亚的城市特征。

  但是澳大利亚的郊区城市规模比美国的“边缘城市”要小许多。这是因为澳大利亚的国内市场相对较小,全国人口仅1800万,澳大利亚的学者把本国的郊区城市称为“郊区的城市中心”。

  在澳大利亚,州政府的规划对他们郊区城市中心的土地利用和空间的布局起着重要作用。70年代后出现的郊区城市中心都是在州政府的规划下建设的,州政府的规划包括最初的圈地、土地平整。商务区、停车场布局和景观设计等诸多内容。政府通过实施在规划上强调土地区划、发展高密度居民住宅、尽量在已有的郊区中心基础上再拓展等发展战略,使澳大利亚的郊区城市中心避免出现美国式低密度的边缘城市。在悉尼,最先进的新兴郊区城市中心是北瑞德,它已经发展了30年。从一个位于郊区居民点边缘的乡村转化成澳大利亚最大的办公中心。除各大公司的办公楼外,这里还有一所大学、一个高等教育媒体中心,一个区域购物中心,一个旅游性的带会议中心的酒店一些中等密度的住房。北瑞德的就业基础使它成为悉尼中心城外最大的就业节点。

  但是,澳大利亚的郊区城市发展的具体模式与美国还是有所不同。首先,澳大利亚的经济部门都是由跨国集团控制的。

  其次,澳大利亚的郊区人口增长速度低于美国。

  第三,澳大利亚的许多大城市中心商务区的外迁,只是在原市中心商务区的边缘郊区扩展,这是因为许多澳大利亚大城市的中心商务区边缘的郊区本身是各项基础设施良好的高档住宅区,在这些区域扩展商务区既可以利用郊区与市区之间的地价差,又可以利用那里良好的设施及丰富的智力人才资源。

  第四,澳大利亚的州政府是其州域内教育、医疗、警察和基础设施统一提供者,因此,它的多中心的大都市圈形式并没有像美国一样导致郊区城市的市政之间在政治、经济上的竞争,从总体上保证了公共服务的平等性。

  第五,澳大利亚的人口郊区化发展始终是基于发展铁路公共交通为基本规划理念的,其郊区城市中心的发展都是沿铁路线首先开发的。

  第六,人口郊区化是澳大利亚政府鼓励的城市发展方向,但是,为防止郊区发展的无序化,近年来,政府对郊区的发展有了许多的限制。

  悉尼近年来的规划历史表明,如果提交一份规划建议,它提倡进一步发展远离公共交通的已经存在的一些郊区中心,那么,这样的建议是不可能得到批准的。目前,澳大利亚的政府正在通过政府干预,阻止商业行为引导的不合理的郊区中心产生和发展。

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