专题摘要:乐居独家策划【北京最严厉版限购半年记】限购半年北京楼市总签约量91955套,创近3年最低,同比跌近6成,非京籍购房不足万套,楼市投资需求接近零点。

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09年同期

10年2.17-8.16

8.17-2.16

11年2.17-8.16

环比前半年

同比去年

同比09年

期房住宅

78949

37447

56048

35530

-36.6%

-5.1%

-55.0%

现房住宅

18592

6082

8307

6183

-25.6%

1.7%

-66.7%

二手房住宅

125447

101939

107494

50242

-53.3%

-50.7%

-59.9%

合计

222988

145468

171849

91955

-46.5%

-36.8%

-58.8%

数据来源:北京房地产交易管理网、北京中原

北京房地产交易管理网数据显示:从2.17,北京开始执行最严厉版限购开始,北京楼市陷入了明显的调整,成交量极度萎缩,最近半年里,北京期房住宅签约套数为35530套,现房住宅签约为6183套,二手房住宅签约套数为50242套,合计住宅总签约仅为91955套,从09年楼市爆发式上涨开始首次半年楼市总签约量不足10万套,创造了最近三年的最低,总成交量环比上一个半年下调了46.5%,同比最高更是跌幅达到了58.8%。其中下调最多的二手房更的在5月份开始连续数月徘徊在8000套左右,实际过户数量更是已经接近08年均值。[详细]

成交量下调的最主要原因:

首先:限购导致的直接需求减少,外地户籍5年购房资格的最长限制时间,影响了大部分外地需求入市。

其次:限贷继续收紧,几次加息及贷款优惠利率的取消,使得目前购房贷款第一套恢复基准、第二套1.1倍,相比去年,目前购房利息基本已经翻倍。特别是二手房受到评估值减少贷款额度收紧的影响即使首套房大部分也需要首付4成以上。二套房很多贷款额度不到3成。而且贷款交易时间相比春节前平均拉长了超过半个月,信贷收紧明显抑制了交易量和拉长了交易时间。

第三:买卖双方博弈加剧,限购限贷使得购房者期待价格下调,但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。特别是城区部分房主依然坚挺价格,惜售。这使得在价格依然居高不下的情况下,购房者入市谨慎。

第四:商品房供应减少, 1-7月,全市商品房竣工面积为630.1万平方米,比上年同期下降27.5%, 部分开发商出现了蓄客难的问题,而且也为了应对调控重压期待政策能够放宽,而延迟了开盘周期也一定程度上影响了成交量。

 

10年2.17-8.16

8.17-2.16

11年2.17-8.16

住宅成交合计

145468

171849

91955

外地户籍比例

52%

48.50%

9.80%

外地户籍购房

75000

83000

9000

数据来源:房协、北京中原

    限购新政执行半年来,非本市居民购房比重维持在10%以内,最近半年外地户籍在京购买二手房住宅及商品房住宅的总量不足万套,但是特别值得关注的是,在整个住房市场成交量明显回落的情况下,本地居民首次购房在数量上比新政前和去年同期不降反升。本地居民首次购房套数同比增加14.7% ,如果从新政后算起,则同比增加了39.3%。[详细]

 

10年2.17-8.16

8.17-2.16

11年2.17-8.16

投资需求

25%

15%

0%

数据来源:北京中原

    新政以来,北京投资需求已经基本为0,而这一数据在去年同期北京中原抽样调查显示则高达25%以上,在通州等部分热点市场,之前的投资比例超过4成。这也使得市场出现了非理想的发展。但是在本轮调控的系列政策抑制下,目前市场投资需求基本归零。

    购买第二套住房的比重平均在10%左右,比新政前分别要低5个百分点以上,而在去年同期第二套房比重更是超过20%,而投资需求更是严格版的限购下,只有本地户籍居民可以购买第二套房。

主要原因分析:

首先:限购半年来的北京首次投资需求已经基本清空,目前市场上交易冷清,市场需求主要为本地刚需,也使得部分郊区项目签约率比较高。

其次:存量房交易税费应该减少,增加持有环节税费,目前来看市场已经回归理性,投资需求需要离场为市场增加房源及降价促销。但是比较高的交易环节税费影响了出售的积极性。而且持有环节压力不大也使得没有再购房机会的投资者不舍得割肉。

第三:预计限购政策可能制度化,目前政策来看,虽然国际环境出现变化,但是楼市调控的压力依然在维持,部分方面甚至还在加强。而一旦部分开发商开始增供减价,市场可能迎接明显的变化。[详细]

新建房均价

去年同期

8.16-2.15

2.16-8.15

环比上半年

同比去年

商品住宅

普通住宅\公寓

20412

20840

20969

0.6%

2.7%

别墅

23348

26342

26930

2.2%

15.3%

小计

20765

21421

21401

-0.1%

3.1%

写字楼(办公)

21833

24985

23846

-4.6%

9.2%

商业用房

21544

22277

22108

-0.8%

2.6%

合计

21014

21963

21788

-0.8%

3.7%

    最近半年来,北京楼市价格出现了停涨的现象。楼市总成交均价最近半年为21788元每平米,环比之前半年均价下调了0.8%,而相比去年同期依然是上涨了3.7%。北京中原分析认为:首先:政策是长期的:半年的房价统计数据更多反映的是结构性变化,明确拐点依然还未来到。其次:拐点出现不会太早,前7月北京楼市情况可以看到,开发商的资金压力和库存积压都已经明显增加,预计年底到明年初将有大量项目进入供应,供应量达到顶峰2-3个月后,市场将明显变化。[详细]

实际用途

合计

商品住宅

普通住宅\公寓

21796

别墅

25708

小计

22110

写字楼(办公)

18790

商业用房

19797

合计

21131

    8月上半月,北京楼市均价为21131元每平米,相比最近半年的21788元每平米,下调了3%左右。成交价格下调中的实质房价下调比例在逐渐增加。而楼市结构性变化已经不可逆转,最近三年的郊区住宅土地供应比例已经超过8成。

 

去年同期

8.16-2.15

2.16-8.15

行政区

占总成交

均价

占总成交

均价

占总成交

均价

东城区

0.46%

36723

0.40%

55452

0.42%

57333

西城区

1.03%

35379

0.40%

45282

0.50%

47361

崇文区

1.97%

24401

1.41%

29628

1.63%

36631

宣武区

1.84%

27753

1.45%

31807

2.18%

34300

朝阳区

27.00%

29229

18.76%

31011

17.12%

30365

海淀区

5.72%

28143

5.84%

29963

6.12%

29063

丰台区

6.76%

20874

7.73%

25510

11.34%

25018

石景山区

2.76%

20852

3.66%

19648

1.01%

20386

大兴区

11.57%

17164

17.18%

18005

10.67%

18509

通州区

11.15%

16991

6.19%

18926

5.37%

20323

昌平区

7.73%

16107

10.28%

18474

12.09%

19197

顺义区

6.39%

15313

9.83%

15538

4.97%

13524

房山区

8.38%

11995

10.13%

13345

15.69%

13740

门头沟区

0.02%

6849

0.00%

6212

0.14%

19196

平谷区

0.18%

7970

1.36%

6418

0.41%

7426

怀柔区

0.48%

12151

2.02%

11011

1.95%

12984

密云县

6.13%

7692

2.68%

8566

6.82%

8547

延庆县

0.44%

9523

0.67%

5746

1.56%

5841

    2010年4月开始的本轮楼市调控潮在11年春节后,政策力度达到了顶峰,叠加信贷收紧的升级版限购,终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期,成交量持续低迷。在执行5个月后,市场逐渐开始出现了从量跌到价变的质变。开发商已经在部分区域开始了明显的促销。

    从各区县的价格变化来看,特点如下:

    首先:郊区占比明显上涨,特别是房山区域,相比去年同期,最近半年的占比达到了15.69%,接近翻倍,房山是最近几年,北京住宅土地供应最集中的区域。北京房地产交易管理网数据显示截至8月初,年内供应的房山住宅项目合计为16个,提供的住宅套数为6141套,截至日前签约为4435套,签约率为72.2%。这一签约率远高于全市的所有项目平均签约率46.7%,更是远超过通州不足25%的签约率。

    其次:城区市场开始萎缩,受到供应量的影响,目前城八区市场供应出现萎缩,而其中的少量供应也已经从之前的4环内开始转移到5环周围。

    第三:均价抑制了过快上涨,目前来看,最近三年,部分区县在最近半年首次出现了价格下调。[详细]

 

去年同期

8.16-2.15

2.16-8.15

环线

占比

均价

占比

均价

占比

均价

二环以内

3.07%

31565

1.85%

38909

1.81%

40970

二三环之间

5.12%

34640

4.51%

38919

4.93%

37190

三四环之间

10.09%

31202

9.73%

31745

10.28%

29437

四五环之间

15.47%

26919

9.70%

31005

9.39%

31020

五六环之间

50.90%

17222

52.40%

19091

54.25%

18962

六环以外

15.36%

12115

21.80%

12025

19.35%

12106

    最近半年,北京楼市商品房签约比例明显出现郊区化:其中5-6环的比例达到了55.25%,占据市场绝对主力,6环外的交易占比也明显上涨,达到了历史最高的19.35%。楼市郊区化明显影响到了市场的价格出现统计上的结构性变化。

    出现签约郊区化的主要原因:

    首先:限购导致需求集中首套房需求,在限购后,市场上超过9成的购房者为首套置业者,郊区中低价项目成为首选。

    其次:供应郊区化,目前北京市场供应的项目郊区已经占据绝对主流,房山、大兴等区域占据供应主力。

    第三::部分郊区项目价格开始松动,相比依然坚挺的城区价格,部分郊区项目的价格松动也换来了一定的成交量。

总价(万元)

去年同期

8.16-2.15

2.16-8.15

50以下

4.16%

8.05%

7.31%

50~100

20.73%

17.11%

20.96%

100~200

41.41%

40.98%

37.66%

200~300

16.57%

15.88%

16.82%

300~500

9.44%

9.99%

9.86%

500~800

4.46%

4.65%

3.74%

800~1000

0.97%

1.33%

1.28%

1000以上

2.25%

2.01%

2.38%

    虽然今年前7月,北京千万级豪宅交易量相比去年同期仅下调了8%,但是限购后3月份开始到4月份豪宅交易量则只有1156套,平均每月只有231套,相比去年同期下调了25.8%。

    豪宅成交量下调的主要原因有:

    首先:限购后购买资格受限,之前市场上大部分有能力购买千万以上豪宅的购房者以外地户籍和多套房购房者为主。这部分需求在最近受限房票影响,无法入市。

    其次:优质豪宅供应减少,最近几年豪宅市场供应明显减少,特别是3环内商品房供应极度萎缩。豪宅市场逐渐二手房化,二手房豪宅相比商品房豪宅,社区配套等更受市场青睐。

    后市预计:目前来看,豪宅市场交易量相比普通住宅交易受到的影响相对要小一些,但是豪宅市场的购买群体中外地比例更高,在最近的交易逐渐消耗掉部分潜在需求后。下半年豪宅市场也不容乐观。[详细]

 

限购前

目前

增加

商品房总面积

31812614

34086294

7.1%

住宅总面积

11856062

13469755

13.6%

住宅套数

92900

106493

14.6%

    商品房总库存为8300亿 而其中的住宅库存也已经达到了3300亿。 目前的住宅库存相比春节后的92900套上涨了1.3万套左右,上涨14.2%。春节限购后,北京商品房库存市值增加了600亿左右,而其中住宅库存积压则增加了400亿。

    大部分开发商都放缓了供应节奏,期待政策放松,但是随着最近新国五条的出台,预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米;库存积压郊区,城区依然稀缺,目前来看,最近三年土地供应量中,城八区供应量不足20%,而且五环内更是仅占一成左右。而房山、大兴、通州等郊区则成为土地大户,其中仅房山就占土地供应的20%。

    楼市调控已经初见成效。目前北京楼市签约量依然低迷的情况下,成交价格是否下调将主要受到供应量的影响,一旦供应量突然上涨,局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。[详细]

日期

10年2.17-8.16

8.17-2.16

11年2.17-8.16

总地块

100

170

116

总建面

11236091

20371062

11273431

成交额

5407965

10216213

5709565

商办类地块

21

34

26

商办建面

2753405

5866100

3665319

商办成交额

1680642

4745889

3699849

住宅地块

27

55

23

住宅建面

4995186

9388232

3265982

住宅成交额

4255303

5700904

1594868

    限购后半年来,北京出让的总地块合计为116块,供应的总土地建面合计为1127公顷,其中与商办类有关的达到了26块,366公顷。土地出让金更是达到了370亿元,占总成交额570亿的65%。远超住宅的占比。

    在各家知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下,全国各个地方政府也加大了商办用地的供地力度。2011年上半年,15个重点城市的商办用地成交面积1139公顷,与去年同期相比增14%,而同期住宅用地成交面积同比下降29%。2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供应的比例为19%,2010该比例上升为21%,2011年上半年商办用地所占比例上升到25%。其中六个发达城市商办用地占商品房用地供应的比例2010年和2011年上半年均保持在35%左右。

    在北京第二批公布的年内上市地块中,还有17宗商服用地地块,土地面积约214公顷。商服用地方面,城区的地块包括规划用途为商业金融的西单东南D西地块、金盏金融服务园区2-4地块多功能用地和金盏金融服务园区1-7地块商业金融用地等,其中西单东地块由于地理位置优越,未来可能会受到开发商追捧。新城方面,包括通州运河和新区、房山高教园区、昌平未来科技城等热点区域也均有商服用地出让。2011年的北京土地市场可以说是商业地块年。

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