限购令出台半年 京楼市成交量腰斩

第三：买卖双方博弈加剧，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。特别是城区部分房主依然坚挺价格，惜售。这使得在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎。

第四：商品房供应减少， 1-7月，全市商品房竣工面积为630.1万平方米，比上年同期下降27.5%， 部分开发商出现了蓄客难的问题，而且也为了应对调控重压期待政策能够放宽，而延迟了开盘周期也一定程度上影响了成交量。

    限购新政执行半年来，非本市居民购房比重维持在10%以内，最近半年外地户籍在京购买二手房住宅及商品房住宅的总量不足万套，但是特别值得关注的是，在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房在数量上比新政前和去年同期不降反升。本地居民首次购房套数同比增加14.7% ，如果从新政后算起，则同比增加了39.3%。[详细]

主要原因分析：

首先：限购半年来的北京首次投资需求已经基本清空，目前市场上交易冷清，市场需求主要为本地刚需，也使得部分郊区项目签约率比较高。

其次：存量房交易税费应该减少，增加持有环节税费，目前来看市场已经回归理性，投资需求需要离场为市场增加房源及降价促销。但是比较高的交易环节税费影响了出售的积极性。而且持有环节压力不大也使得没有再购房机会的投资者不舍得割肉。

第三：预计限购政策可能制度化，目前政策来看，虽然国际环境出现变化，但是楼市调控的压力依然在维持，部分方面甚至还在加强。而一旦部分开发商开始增供减价，市场可能迎接明显的变化。[详细]

    8月上半月，北京楼市均价为21131元每平米，相比最近半年的21788元每平米，下调了3%左右。成交价格下调中的实质房价下调比例在逐渐增加。而楼市结构性变化已经不可逆转，最近三年的郊区住宅土地供应比例已经超过8成。

    2010年4月开始的本轮楼市调控潮在11年春节后，政策力度达到了顶峰，叠加信贷收紧的升级版限购，终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期，成交量持续低迷。在执行5个月后，市场逐渐开始出现了从量跌到价变的质变。开发商已经在部分区域开始了明显的促销。

    从各区县的价格变化来看，特点如下：

    首先：郊区占比明显上涨，特别是房山区域，相比去年同期，最近半年的占比达到了15.69%，接近翻倍，房山是最近几年，北京住宅土地供应最集中的区域。北京房地产交易管理网数据显示截至8月初，年内供应的房山住宅项目合计为16个，提供的住宅套数为6141套，截至日前签约为4435套，签约率为72.2%。这一签约率远高于全市的所有项目平均签约率46.7%，更是远超过通州不足25%的签约率。

    其次：城区市场开始萎缩，受到供应量的影响，目前城八区市场供应出现萎缩，而其中的少量供应也已经从之前的4环内开始转移到5环周围。

    第三：均价抑制了过快上涨，目前来看，最近三年，部分区县在最近半年首次出现了价格下调。[详细]

    最近半年，北京楼市商品房签约比例明显出现郊区化：其中5-6环的比例达到了55.25%，占据市场绝对主力，6环外的交易占比也明显上涨，达到了历史最高的19.35%。楼市郊区化明显影响到了市场的价格出现统计上的结构性变化。

    出现签约郊区化的主要原因：

    首先：限购导致需求集中首套房需求，在限购后，市场上超过9成的购房者为首套置业者，郊区中低价项目成为首选。

    其次：供应郊区化，目前北京市场供应的项目郊区已经占据绝对主流，房山、大兴等区域占据供应主力。

    第三：：部分郊区项目价格开始松动，相比依然坚挺的城区价格，部分郊区项目的价格松动也换来了一定的成交量。

    虽然今年前7月，北京千万级豪宅交易量相比去年同期仅下调了8%，但是限购后3月份开始到4月份豪宅交易量则只有1156套，平均每月只有231套，相比去年同期下调了25.8%。

    豪宅成交量下调的主要原因有：

    首先：限购后购买资格受限，之前市场上大部分有能力购买千万以上豪宅的购房者以外地户籍和多套房购房者为主。这部分需求在最近受限房票影响，无法入市。

    其次：优质豪宅供应减少，最近几年豪宅市场供应明显减少，特别是3环内商品房供应极度萎缩。豪宅市场逐渐二手房化，二手房豪宅相比商品房豪宅，社区配套等更受市场青睐。

    后市预计：目前来看，豪宅市场交易量相比普通住宅交易受到的影响相对要小一些，但是豪宅市场的购买群体中外地比例更高，在最近的交易逐渐消耗掉部分潜在需求后。下半年豪宅市场也不容乐观。[详细]

    大部分开发商都放缓了供应节奏，期待政策放松，但是随着最近新国五条的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米；库存积压郊区，城区依然稀缺，目前来看，最近三年土地供应量中，城八区供应量不足20%，而且五环内更是仅占一成左右。而房山、大兴、通州等郊区则成为土地大户，其中仅房山就占土地供应的20%。

    楼市调控已经初见成效。目前北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。[详细]

    限购后半年来，北京出让的总地块合计为116块，供应的总土地建面合计为1127公顷，其中与商办类有关的达到了26块，366公顷。土地出让金更是达到了370亿元，占总成交额570亿的65%。远超住宅的占比。

    在各家知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，全国各个地方政府也加大了商办用地的供地力度。2011年上半年，15个重点城市的商办用地成交面积1139公顷，与去年同期相比增14%，而同期住宅用地成交面积同比下降29%。2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供应的比例为19%，2010该比例上升为21%，2011年上半年商办用地所占比例上升到25%。其中六个发达城市商办用地占商品房用地供应的比例2010年和2011年上半年均保持在35%左右。

    在北京第二批公布的年内上市地块中，还有17宗商服用地地块，土地面积约214公顷。商服用地方面，城区的地块包括规划用途为商业金融的西单东南D西地块、金盏金融服务园区2-4地块多功能用地和金盏金融服务园区1-7地块商业金融用地等，其中西单东地块由于地理位置优越，未来可能会受到开发商追捧。新城方面，包括通州运河和新区、房山高教园区、昌平未来科技城等热点区域也均有商服用地出让。2011年的北京土地市场可以说是商业地块年。