杨少锋：北京住宅市场供不应求很快会缓解(图)

　　杨少锋：关于刚才的问题我略有一些不同的观点，首先我们来看供求关系，现在我们很多人看到的供求关系都是以静态来看数据，说我们最近需求很旺盛，供给很少。但事实上我们应该从动态去看需求，我们现在市场有几种需求，第一个是投机，这就是我们正常说的炒房，这是一种需求，这种需求在北京因为自住性需求比较大，这种需求的危险就没有体现出来，但是像福州，目前福州这个城市基本上买房的人80%，都是属于这种投机需求，像这种城市的泡沫就非常危险。在03年我在福州房价当时的均价在2800元左右，市中心最好的位置不超过4千元，现在同等低价到2万元以上。你说它有没有泡沫？你说它的需求是不是真实？

　　陈国强：作为一个省会城市，它的

　　杨少锋：第二个需求是投资需求，我的钱正常存在银行是贬值的，因为现在物价上涨，而房价是增长的，所以我进行投资，我进行出租，收取回报，另外就是对于未来房价上涨的预期回报。第三个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个是正常买房，我自己的收入到这个水平了，我该买房了，或者该升级换代了。

　　这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的。投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，投机需求受到市场的影响是非常大的，每次闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者比我们的物价上涨略高一些的情况，我们不一定把这个钱拿去买房子，投机需求也是弹性的。而且我们需要注意的一点，我们怎么去看投资需求里的回报率的问题？刚才陈总说到，我们看租售，实际上目前在北京很多地方的租售不是1：300，是1：500，两百万一套的房子一个月出租多少钱？很多地方租到4千，还不一定租得出去。我们来看租售比的问题，租售过高，就说明房子持有的投资功能已经没有了，它就只剩下一种功能——只能靠未来的套现才能实现。第三个是恐慌性需求，我认为这几种需求中恐慌性需求是导致目前房价上涨的最根本的原因，就是这些人本来它可以不着急买，但是因为担心未来更买不到房而不得不买。我们换句话说，中国有十几亿的人口，如果在两年之内解决十几亿人口的住房问题，我们房地产的开发放快十倍百倍都没用，所以中国房地产的供求矛盾是需要花几十年去解决的，而不是现在大家所说的那样，需要在几年内解决，从这个观点来看待供求关系是完全错误的。目前这几年我的感受就是我们的刚性需求被突然间一下子释放了，其中最主要的就是恐慌性需求，为什么会出现这样的情况呢？我们行业中有一个问题需要明白，房地产真正进入，房地产的市场化实际上是2000年房改以后开始的，2000年前的时候还有很多的央产房、单位分配房、集资建房，市场化是2000年后，其他行业在90年代已经很成熟了，但是房地产行业滞后了二十年、三十年的时间，价格也同样滞后于价值。这三十年的时间必定会去找的，我们看到房价涨得非常快，远超过收入，为什么？原来它真实的价值没有被体现出来。在涨的过程中会有一个惯性，涨到真实价值之后不会停止，还会继续前冲，造成假相就是房价好像一直上涨。但是如果我们大家认为这种涨没有止境，如果按照我们之前某一些房地产大腕说的中国房价会涨20年，如果按照这个推理，我们的北京房价应该一平方米超过十万元，不可能，房价肯定要有一个过程。北京房价迟早有一天会涨到5万，但是有可能是20年，要是3年涨到5万，剩下17年要么不涨，要么就是涨上去、掉下来，然后再涨。

　　这种需求首先是弹性的，受到政府的影响是非常大的，只要各银行执行这个政策，投资和投机的需求会得到抑制。对于很多借钱凑钱买房的人，突然首付提高10%，我明显多付出来10万20万元，毫无疑问，这个需求会被抑制。还有一个就是要去看最近政策的动向，中国房地产市场其实是一个政策市场，受政策影响是非常大的，比如我们说温家宝总理，为什么在国务院连续召开几次会议，为什么规定说保障性住房占70%，就是为了解决刚性需求、恐慌性购买的需求人群的问题，你们不要着急，政府会为你们解决这些问题。但是这个问题回过头来看，这个不会再短期起作用，政策的效应会滞后，因为这些房子需要时间去建，需要时间才能供应市场。我们倒着看供应，很简单的道理，我们掌握一个数据，从截止到今年10月份我们调查一个数据，就是目前囤积在市场上土地建筑面积，这四年多时间，已经成交的土地是24亿平方米，目前开发的是13亿平方米，其中有11万平方米囤积在流通环节中。我们北京前些日子进行普查，发现3千万平米的土地是囤积在市场中。再看一个数据，第三季度央行的货币政策报告中体现一个最客观的数据，90平方米以下面积的项目总投资不到15%，但是实际上从去年6月1日起所有新的项目必须符合90平方米占70%的政策规定，这一块项目跑哪去了？被囤积在流通环节，供应量没有释放出来，这个供应量一直会压着吗？不会，早晚会被释放。为什么没有被释放，有很多复杂的原因，对房地产未来的预期，拿地越来越困难，房价越涨越快等等。我们看到最新出来的政策，包括广州连续收回来的土地，包括北京这次对八宗用地亮红牌，这些都是逼着开发商释放他的土地，要把囤积在市场的供应量释放出来。如果这个供应量不释放出来，土地供应量再翻一倍都没有用。

　　我们去看，到明年可能会出现几个情况。第一大量的保障性用房，几百万平米的保障性用房年内都已经开工了，明年会进入市场。小户型目前在北京市场上占的比例不高，但是按道理来说，它以后的供应量要达到70%，这是国家规定的，这是逃不掉的，这个供应量迟早要达到这个数，什么时候达到？这个供应量也会在08年集中释放。这种同质性的产品一下子冒出来，对市场会有非常大的影响。我们所看到的供求关系，我认为不是真实的供求关系，首先供应这一块是被压着的，当然这个责任并像很多人理解是完全在开发商，跟政府职能部门有很大关系，比如前期没有做到位、配套没有解决、拆迁没有解决，还有所有项目都要到规划局去批，相关部门就几个人。它的手续很繁琐，政府相关职能没有跟上，导致很多的囤积。这部分的供应一旦被释放出来，是非常大的。现在国土资源部最新的政策是淡宗地块开发周期不能超过3年，3年时间不但要开工，而且3年时间一定要把它盖完，以后的供应量会在未来3年时间内集中释放，供应量会比现在有一个完全不同的变化，供应量在短期之内会剧增。另外一方面，像我们央行政策实际上是在是在抑制需求，包括保障性住房除了解决需求的问题以外，还要把市场的刚性需求消化了。这两个方面就造成了一个表面上的供求关系情况，所以我们看到很多的数据都是假象。06年我曾经做北京最高端的项目之一，做这个项目总策划的时候，我当时就对北京05年的豪宅市场的成交量进行了调查，当时180万以上的豪宅一年才销售几千套，可是开发商说我的项目销售总共才两百套，市场需求有三千套啊，有什么问题？可是问题是在整个市场上一百个开发商正在这么想，它的总体供应量是多大？我希望大家不要忘了，房地产行业很特殊，特殊在哪里呢？我们看到的销售数据是短期的，但是它的开发周期是比较长的，一个项目从拿到地，到真正完成开工，到竣工交给老百姓，这个过程起码起码得将近3年的时间，那这3年的时间，如果我们现在认为说现在的市场还是供不应求，我可以压着，所有人都这么想，到了未来，一旦释放出来的时候，就来不及了调整了。

　　从我们做这个行业来讲，我们一直在提醒开发商囤积房源是很危险的事，钱只有放在口袋里的钱才是自己的钱，不然不是自己的钱。

　　陈云峰：开发商要理性经营。

　　杨少锋：对，我所说的拐点主要是供给方面的改变，这是我一向坚持的观点。近期在很多二三线城市，因为我们公司很多业务在二三线城市，非常明显，目前我在做的几个城市，前一段时间积压的供应量一下释放，这两个月体现得非常明显，我们有一个项目6月份开盘时一下子十几万平米一下一抢而空，到前一周，新推的一栋楼的时候就需求下降非常大。作为开发商，你的项目什么时候供应市场，要看那时候的供求关系，而不是以现在的供求关系判断未来的市场。
    说一个比较好玩的说法来形容现在的房地产市场：叫做能供应的没有供应，不该买的也来买了。我觉得这是现在房地产真正的问题核心所在，但是现在国家要解决这个问题，所以采取措施就是把能供应的逼着供应，让不该买的别着急买，或者不该买的你别买，在政策的影响之下，未来的房地产肯定会出现大的变化。还有一点，我希望大家不要忘记，我认为在中国没有政府办不到的事，今年这一次的宏观调控，跟04、05年的最大不同在哪里？在于政府把它提到前所未有的高度，包括温总理在新加坡明确提出来要防范资产泡沫，这都是前所未有的。截至9月底央行的房贷是4.68万亿，就是说开发贷款以及商业性住房贷款，我们自有的开发资金很多是股东、母公司投过来的，还有是各个渠道过来的，再加上公积金等等，中国目前的房贷已经超过了5万亿，05年是多少？05年9月30日时这个数字才是2.68万亿。各个营业网点当然不会有这样的想法，他们有业绩在里面，但是作为央行、总行、银监会就必须要进行分析。银行考虑问题跟我们大家不一样，房价上涨对于银行意味着什么？市场的繁荣，导致了它收益的利息高，但是利息是有限的，我们另外一个观点来看，银行有一千万贷给老百姓，如果这时候的房价也就是说我们一套按照一百万来算，如果一套房子一百万的话，可以贷十套，如果房价翻了一倍，房子还是这些房子，这时候银行一千万只能贷五套房子。你说银行的风险是增加还是减少？也就是说资产价格在上升的同时，就意味着货币资本是在贬值的，这就是央行以及银监会要防止房地产泡沫的根本原因。实际上，这个说法最早是建行董事长提出来的，建行也是首先提高第二套房首付比例，这一轮我印象非常深刻，我从8月份开始呼吁银行要提高首付，当时我在新浪的文章都推了头条。后来这个政策十月份才出来，这个过程中我们看到各大银行在央行政策出台之前都自己在提高房贷首付，这是一种自发的行为。

　　这个问题我觉得第一在目前价格的上涨导致的供求关系不平衡，所带来的社会舆论压力，以及给政府的压力已经非常大的。第二个由于房地产的市场化，导致房价过快上涨，金融风险的压力非常大，所以现在政府到了必须得去面对这个市场，这个市场再这么走下去，今年增长1.2万亿，再不控制，可能明年房贷余额还要涨2万亿，可能08房贷余额就突破7万亿了，这意味着什么？就意味着中国经济其他行业的就不要发展了，其他的企业就没有钱了。现在政府把房地产提到前所未有的高度，包括近期的宏观政策一个又一个出现，国土部门的政策，建设部有自己的政策，银行有银行的政策，都是冲着房地产的泡沫来的。这么密集的政策出台，我们认为是非常少有的。我个人认为，明年上半年，国内很多城市会出现房地产的一个拐点，但是这种拐点并不是说所有的城市同时都降，而是有的城市涨，有的城市跌，有的城市是有价无市，但是价格是持平，这是市场上应该所有的状态。

　　北京的房价能走多久？如果北京的房价现在大家比较理性地看待这个市场，相对比较平稳，我认为这个市场目前所出台的这些政策是可以被市场消化的，我们还需要看到一点，房屋作为一种特殊商品，它的投资功能最后也落实到使用，如果房子没有人住，房子就是建筑垃圾，没有人住，拿给银行银行也不要，现在就应该拿租售比来衡量目前的市场，如果说租售比一旦超过1：300，说明有了房价有严重的泡沫，要想消化这个泡沫，除非租金急剧上升达到持平，当然也有可能是房价回落。我认为北京的市场，接下来半年时间，中低端的普通住宅可能会涨高，豪宅可能会有价无市，还有新供应的住宅会降低售价，很多项目在开盘时，本来15000元开盘，现在我新开盘，13000元开，这是一个走势。之前李总也提到了，说买房最佳的时机在年底，为什么？因为这是所有开发商资金需求最大的时候，但是是银行钱最紧张的时候，在这几个月高端的住宅可能会出现变相打折，加快销售的速度。在明年上半年，如果房价继续控制不住，涨幅依旧过快，有可能更严厉的调控还会出来，根据我们跟政府部门的沟通了解的情况，实际上各部门都有预案，各种手段都有，如果市场可以控制，这些手段就不会推出。但是如果控制不住的话，就必须出台。还要提醒普通的老百姓，我们看到央行加息一般都是突然间通知，提前十几天的时间通知马上执行，今天还说人民币不会升值，明天可能就突然升值了。所以政府部门有的时候迫于自己的职能，他们的态度不会太明确，提前透露消息是违反规定的，所以我们一定要理性地去看这些表态。

　　主持人：就是说还有可能继续加息。

　　杨少锋：很有可能。