房企大鳄“争宠”商业地产 投资转向

　　后楼市调控时代，商业地产已然取代住宅成为房地产界备受瞩目的焦点。万科、保利、华润置地(企业专区,旗下楼盘)等地产大鳄也都不约而同地将商业地产视为诱人“美餐”，这似乎预示着一场楼市投资转型大戏亟待上演。

　　4月上旬，在楼市调控政策尚未正式出台前，住宅“老大”万科，即已开始发力商业地产领域，并宣称要将商业地产投资比重提至20%；此前，保利在2009年年报中也曾透露，未来3-5年内将会投入近300亿元资金，用于开发商用物业项目，并将商业地产投资额比重欲加至30%；最近，华润置地也在公开场合透露该公司未来商业地产的资产比例与利润贡献率将提高至40%。一时间“商业地产”已成为房地产界的“宠儿”。

　　对此，笔者认为，近来国内商业市场的受宠，跟国内经济形势好转不无关联；同时，市场需求的增加直接推动了商业地产的趋热。此外，今年出现的部分地区“商住倒挂”现象，扭曲了房地产市场环境，从而导致本轮住宅政策的大调整，这也更促使开发商和投资者对商业地产有了相对清晰的价值体认，转而投身商业地产。

　　新政“开刀”商住倒挂 致住冷商热

　　今年头四个月，北京住宅价格承续去年牛市而不断走高，部分城郊资源错配，形成所谓的商住倒挂现象。我们以04年的北京CBD商圈写字楼为例，当时东三环的北京温特莱中心写字楼、富尔大厦等，均价约在15000元/平方米，而当时周边的住宅均价约为6000元/平方米。写字楼均价是住宅均价的两倍有余。这个比例，按发达国家的水平，尚属正常。而今，在楼市新政未及出台前，上述写字楼的价格约为35000元/平方米，而周边住宅价格约为45000元/平方米，商住开始倒挂。本轮楼市新政将在一定程度上是对上述商住倒挂的一次“开刀手术”。

　　再如北京望京区住房价格一般为4万～5万元/平方米，而底层的商铺价格才3万多元/平方米，因此投资商业地产的现金流压力较小，更易吸引投资者。以万达、凯德置地(企业专区,旗下楼盘)等为代表的专业商业地产开发商，在住宅地产调控背景下，主动放弃一些住宅开发项目，进一步增加商业地产的开发比重；同时以住宅开发为主的大型开发商，如万科、保利同样陆续跟进商业地产。

　　值得注意的是，北京楼市4月上半月成交基本延续三月成交火爆的惯性一路攀高，但随着4月15日国十一条的尘埃落定，尤其二套房贷门槛提高，对高涨的住宅市场是一记重拳。新政未及商业地产，因此住宅大部分投资资金分流至商用物业，造成“住冷商热”现象。同时本轮针对住宅的房产新政，有专家认为将会持续至少一年左右的时间，特别是住宅按揭比例已与商业地产接近，商业地产投资相对而言较为划算，也不失为楼市投资的一种选择。

　　商业地产投资有风险 入市需谨慎

　　新政后，楼市投资由住宅市场转至商业地产，已成为当前楼市投资转型的“开山斧”，而对于投资者如何能在“繁花渐欲迷人眼”的商业地产市场中有清醒的认识，而从中分得一杯羹？

　　李嘉诚的地产三段论，“决定房地产投资价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”此时显得不无道理。地段是决定投资的第一因素，也是保证投资盈利的重要指标。因为只有黄金地段人流量大，商务氛围浓郁，周边群体消费能力强，市场消化才快。此外未来城市商圈和商业社区的资源配套可持续发展潜力也是投资者不可忽视的重要因素。

　　当然，任何投资都是风险与机会同在，投资者可以选择区域位置优越的城市综合体项目中的写字楼、商铺进行商业试水。但同时，投资商业地产切勿盲目跟风，一定要谨慎考察项目的硬性指标，通过租售比、性价比来综合考量项目的升值潜力和升值空间。