“我们认为浦东甲级写字楼租金调整已在三季度见底，随着市场需求的回稳，租金将有望在明年前两个季度率先反弹。”10月14日，仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。

　　虽然延续上一季度趋势，上海甲级写字楼平均租金继续下滑，但已经显出触底并行将反弹的迹象。仲量联行最新发布的“三季度报告”显示，2009年第三季度上海甲级写字楼平均租金环比再次下滑至6.1元／平方米／天，其中浦东陆家嘴区域甲级写字楼的平均租金虽然已跌至5.9元／平方米／天，但其环比跌幅却已大为收窄。

　　内资大手吸纳 租金降幅放缓

　　上海甲级写字楼的业主对市场信心有所增强的一个原因，源自近期国内金融企业的大手笔购入，进而成为浦东写字楼新增供应的吸纳主力。随着越来越多自用客户的大宗购买，浦东新竣工物业整体入驻率也有所上升。

　　记者从知情人士处获悉，中国农业银行豪掷近90亿元买下中信泰富船厂项目(即“浦江双辉大厦”)双塔写字楼的大部分楼层(包括一整栋的49层及另一栋中的41层)，成为第三季度上海最受瞩目的大宗物业交易。

　　而上海农村商业银行则以人民币10.5亿元买入小陆家嘴“中融碧玉蓝天”10层办公楼和4个商铺单元。此外，宁波商业银行正与上海环球金融中心边上的21世纪中心大厦洽购2万多平方米的办公楼。

　　“新兴的自用客户购买需求将继续成为未来一年中浦东办公楼市场的主力”，顾东尼称，“大宗物业购买使陆家嘴可供租赁甲级写字楼面积减少，也进一步降低租赁市场的空置率”。

　　仲量联行数据显示，第三季度上海全市CBD区域的甲级办公楼市场空置率为13.6%，已与上一季度持平，其中浦东陆家嘴的写字楼空置率出现了1.5%的降幅，达到18.4%；而浦西写字楼因缺少大宗买家，空置率仍有0.9%的微幅上调，为10.1%。

　　同时，空置率下降，亦在一定程度上缓解了大业主降租的压力。随着浦东新竣工办公楼的入驻率持续上升，越来越多的业主开始停止下调其租金。

　　仲量联行上海商业部董事李凌还向记者举出一个在陆家嘴“逆势热租”的个案——今年新交付的上海国金中心(IFC)一期(即汇丰银行大楼)的写字楼部分，至今出租率已高达9成，“并且重新出现了客户竞价争抢的现象，这在一段时间以来写字楼租赁行情低迷的陆家嘴尚属首见。”

　　此外，几个原定今年年底完工的甲级办公楼项目宣布竣工日期将推迟到2010年，未来几个季度供过于求的压力会在一定程度上缓解，租金下降也会明显放缓。

　　但顾东尼亦指出，“这将不会是一波强有力的反弹，而是租金在一定需求的支撑下止跌，上海写字楼市场将进入稳定状态。”

　　价格“洼地”预示“抄底”玄机

　　一个多月前，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)以24.5亿元从大摩手中买下上海南京西路的东海广场一期，近乎完美的地段，让SOHO中国董事长潘石屹对于这笔收购很是得意，相比周边动辄6万~10万元/平方米的住宅售价，3.4万元/平方米左右的收购价简直“相当便宜”。

　　事实上，上海住宅价格此前近半年的大幅上涨，使商办物业的价格变得更具吸引力。写字楼的价格“洼地”，也让越来越多的国内外投资者开始嗅到其中的商机。种种迹象表明，在通货膨胀的预期下，随着实体经济的逐步恢复，写字楼的价值也将再次得到市场的认可，抄底机遇显现使得一波办公物业投资潮或重将开启。

　　仲量联行9月末发布的《正在崛起的中国机构投资者》白皮书指出，“中国房地产投资市场正处于由外资主导向内资主导过渡的重要结构性转型期，大宗物业投资力量将从国外企业转变为日益活跃的大陆机构投资，并且主要是国有企业。”

　　该份白皮书数据显示，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。而大陆投资者在在整体大宗物业交易中所占的比例从2005年的约35%上升到约70%。

　　而其中，甚至包括了摩拳擦掌、虎视眈眈的即将开闸的保险资金。

　　于10月1日实施的新《保险法》明确规定允许保险资金投资不动产，相关细则也将随之出台。根据DTZ戴德梁行的统计，截至今年6月，保险公司的资金运用余额高达3.4万亿元，可用于投资房地产的保险资金量估计在5%至10%之间。

　　戴德梁行中国投资部联席主管叶国平指出，“预计保险资金最快在第四季度就将会活跃于上海的房地产市场。而保险资金由于投资要求是风险可控，将会首选出租率较高的优质物业，如京沪两地的甲级写字楼等”。

　　“几项大宗办公楼交易，不约而同地发生在浦东核心商业区，买家又都是内地企业，成交日期也相当接近，这说明买方市场预期出奇的一致”，业内资深人士、前仲量联行中国区董事陈立民认为，就是上海办公楼市最为兴旺的2005~2007年间，一年的大宗交易量也不过如此。“可以大胆假设，金融海啸正在退潮，投资市场开始悄悄复苏。”

　　可以想见的是，未来将有大量内外资本进入中国房地产市场。加剧的竞争，以及国内机构投资者所具有的本土优势成为有力支撑，将使国内的办公物业开始面临价格上调的趋势。回升迹象对于投资者而言，或许就是一个若隐若现的“抄底”信号。

　　(作者：刘笑一)

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