清晨的前门大街。

　　6月15日，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)以推出两个钻石商铺招标的形式，正式启动了前门项目的招商工作。作为SOHO中国第一个自持项目，该公司董事长潘石屹对前门项目充满信心，认为此项目的绝版位置将给公司带来长期、稳定且丰厚的回报。

　　10位竞标者入围

　　前门大街要赶在10月1日以前全部营业，留给SOHO中国的时间并不多。如何才能最快最好地完成招商，成为潘石屹面临的最大难题。潘石屹想到“要有一个事件，把招商的热度尽快启动起来。”

　　对于事件的制造，潘石屹选择的是他轻车熟路的商铺“竞标”，拿出两个黄金位置的商铺，通过竞价的方式招标，同等条件下，价高者得。此次招标的两个商铺位于前门大街入口处东侧，正对天安门广场，紧邻百年老品牌“大北照相馆”，可谓“钻石级”位置。

　　这一招的确灵验。

　　前门项目两个黄金商铺开始竞标的消息一经传出，就吸引了众多商户的关注。6月15日招商发布会当天，就来了300多位企业和代理商。据SOHO中国透露，经过综合审核，已经有10位竞价者入围，并将于6月27日定标会上现场揭晓中标商家。

　　租金仅占第二位

　　为什么不选择SOHO中国更熟悉的“竞拍”形式呢？

　　潘石屹很坦白，“长期持有的物业跟一锤子买卖是不一样的，在我们看来，租金是第二位的”。

　　“我们也考虑过竞拍，但后来放弃了，因为这两个商铺位置特别好，我估计租金价格会比较高，如果采取竞拍的形式，不断举牌子，很容易使参与者失去理智。另一方面，消息通过媒体放大，前门大街租金价格如何如何高，反而对我们下一步招商不利。只要这个地方商业气氛能够培养起来，以后租金价格也会涨起来，但如果商业气氛培养不起来，一开始收很高的租金，商户活不下来，对持有者很不利。”

　　在潘石屹看来，自持商业的关键在于商业氛围的培育，而商业氛围的关键在于定位的多元化。不仅仅是经营业态上要涵盖餐饮、纪念品、服装等，而且要在档次上拉开距离。“因为前门大街人流量特别大，消费能力不一，所以档次的定位应该是均衡的，高中低档都要有。国内国外也要均衡，70%是国内品牌，30%是国外品牌”。

　　首次自持物业

　　仅5.4万平方米的前门项目，在SOHO中国开发过的十余个商业项目中，体量是最小的，但在SOHO中国的运营中，却属于举足轻重的一个项目，因为它是SOHO中国第一个自持项目。

　　潘石屹选择这个项目作为SOHO中国首个自持项目主要是因为产品的独有性，“它确实是独一无二的，如果销售出去就没有了”。而此前之所以不自持，是因为通过算账，发现自持的效益没有一次性销售好。

　　另一方面，SOHO中国也的确需要一个能带来长期稳定回报的项目，以平衡单纯的开发销售模式带来的非常不稳定的业绩表现。

　　据其透露，下一步，SOHO中国还将对光华路SOHO2、朝阳门SOHO的商业进行部分持有。

　　瞄准京沪大项目

　　6月11日，SOHO中国获得招商银行的100亿元授信额度，加上3月份从中国银行获得的100亿元授信、近期发行的28亿港元可换股债券及账面上百亿的现金，目前SOHO中国拥有超过330亿元的可动用资金。

　　SOHO中国如何使用这笔巨款，成为业界最关注的话题之一。潘石屹告诉记者，这些资金主要用来抄底楼市，重点是北京、上海。

　　“我们主要做商业地产，做商业地产第一是经济体要大；第二，第三产业占的比重要高，在过去的五六年里，北京和上海各占全国房地产销量的10%，第三产业的比重超过了GDP的70%。因此，就目前而言，我们的可选目标城市只能是北京和上海。”

　　作为上市公司董事长，潘石屹无法透露SOHO中国选定的地块，仅告诉记者，截至目前，他已经接触过不下80个项目或地块，其中不乏已经进入实质型阶段的项目，“具体要看公司公告披露”。

　　在拿地原则上，除了一定要在京沪两地的繁华地段外，潘石屹还透露，不会考虑小项目，“我们公司拥有现金量也比较多，如果扎到小项目中去，太费精力了。”而且，“哪个便宜我就买哪个”。

　　但最重要的是理性，潘石屹告诉记者：“SOHO中国的原则是在任何时候都要理性，做生意最大的问题就是不理性。你看这些死了的开发商和商人都是因为不理性出了问题。”

　　本报记者 鲁欢