曲德君：从项目开发到经营过程中，确确实实想把一个项目做好还是有很长的路要走。我们到底给消费者提供的服务是不是很到位？消费者来了你是不是能够给他提供服务？像我们做运营管理要通过商家，我们注重业态组合，但是经常在考虑一个问题，我们这个项目在招商定位规划过程中，假设一个概念，我开会时经常会想，现在讨论完了以后，每个人闭上眼想一下，你来了之后是什么感觉？你来了之后会不会再来？消费者会有什么感觉？从给消费者的服务、给商家提供的经营环境，现在在这方面我们还是比较自豪的，我们对商家的利益是比较负责任的。管理真正标准化、专业化、系统化也是我们在追求的。

　　因为在商业地产运营管理过程中，国内我觉得成功的还不是很多，在国外是比较成熟的。有很多他们的东西拿到内地完全不好用，第一太平戴维斯在这方面已经做得很好、很久了，但是在中国这个市场怎么样能够找到一个适合我们市场的经营模式也是非常重要的。

　　万达商业地产发展一个很大的保障是商业管理这一块，也是我们董事长比较自豪的这一块。我们能够跟得上发展是最基本的、保底的标准，最重要的是在这个管理过程中能不能形成一套自己的标准，能不能让我们的运营管理是比较规范化、系统化。你们有时可能很难理解，像我们这种跨区域的管理、又是这么快的速度是很难的。商业管理公司现在已经开业的19个广场，加上即将开业的差不多有40个广场，怎么样能够在一个标准下运营、提供服务是很难的，我们也在不断地总结。

　　去年要求我们自己做培训，我们自己也写了一套教材，现在还在修订过程中，也许有一天能够发表、出版。

　　我们有自己的开业手册，因为我们开业的项目特别多，做了一本开业手册，十几万字。每个新的公司来了以后，除了面对面的培训后还有一个开业手册。包括从一开始注册公司怎么注册、怎么租办公室、什么时候做什么事情，我们能够在这方面做得更加标准一些。

　　王永：3万平米、21万商业、8万写字楼，还有4万是什么？

　　曲德君：停车场。

　　王永：万千百货是什么地位？跟你们什么关系？

　　曲德君：是我们集团独立的支柱产业体系。从哈尔滨店第一个开业，2007年10月25号开始，以后我们的店基本上都是万千百货，哈尔滨、成都、西安、石景山都是万千百货，目前处于成长期。

　　王永：商业体量确定对于任何一个开发商来讲是很头疼的问题。上海21万商业体量是怎么确定的？

　　曲德君：上海这个项目根据用地性质等各个方面来确定的，我觉得它不一定具有代表性，因为上海市场本身的总量和它承载的能力是不同的，上海和北京是比较特殊的，尤其是上海。作为一般来讲，我们现在做了这么多购物中心，尤其是后期经营，天天盯在那个地方到底多大会比较好，做任何事情希望把市场通吃是很难的。我感觉一般购物中心是在10-15万比较合适，从经营的角度、从开发商自己运作项目的角度来讲比较合适。20万左右是比较大一些，尤其对二线、三线城市来讲，要是20万平方米等于一下子开了五个百货，太大了。我觉得做15万平方米还是比较易于经营的，太大了不行。我们有一句话“商业项目的成功最终是经营的成功。”

图为 新浪乐居商业地产频道总监 郭杰

　　主持人：徐总和王总轮番专业盘问过后，我想再提几个问题。从您专业的眼光来看，特别是二三线市场今后总体的发展方向是不是商业地产？万达对二三线市场怎么看？一线市场相对大家都了解了。

　　购物中心在二三线城市将有市场

　　曲德君：商业地产包括很多物业形态，最有代表性的典型产品就是购物中心，我觉得二三线城市是非常有前景的。其实是一种市场消费环境、商业设施的更新换代。以前二线城市很多都是百货，为什么说新的购物中心能够发展得这么快，商业地产这几年突然发展的这么快呢？实际上是消费能力和消费品位在发生变化。去百货商场买套衣服，由原来目的性消费变成随机消费的概率越来越大了，再加上人们生活水平提高了以后，在城市中一些体验式的消费，看看电影、唱唱歌、吃吃饭、聚聚会等等体验式消费。以前全部是提袋率，提袋率最高的商场未必是最好的，非提袋率的商场有多少？是消费能力、消费品位在变化，我觉得购物中心在二三线城市肯定是有很好的市场。

　　另外一直都强调经营对于商业项目的作用，我们有一句话“只要你能够做的更加专业、科学，是可以改变局部的区域市场。”可能一个百货开在这个地方，客流量非常好，非常有优势，你开了一个店之后可能会比它好、超过它。宁波万达广场比较典型，在开业之前只有天一广场，只有一个商业中心。在那里开业，当时所有人都觉得是不可能的事。宁波万达广场开业后改变了宁波整个城市的商业格局，从一个商业中心变成多中心的发展趋势。今年宁波有几个购物中心？现在宁波至少有五六个是在建、准备开业的项目。这么多年了江浙地区那么发达，为什么都没有建？都认为这种商业模式太成熟了。

　　主持人：从单店到多店一直到城市综合体，国内的确是在效仿欧美Mall的概念，但是城市综合体下一步的发展模式是什么？其实城市综合体已经慢慢成为主流了，有没有其他的形式会出现呢？

　　曲德君：现在还没有。我们也在想第三代发展完全到头了，第四代是什么样的，是不是现在需要进行创新做出第四代产品来呢？我觉得第几代第几代，包括城市综合体，我们也在探讨，确实没有考虑下一步是什么，是不是全部都加到里边去，把更多消费功能放到里边去就变成第四代了。有时理性想一想不是很现实，你放在一个城市无论是核心还是副中心里去，有大量高低档土地做更多的功能，我想回报肯定是算不过来帐的。

　　主持人：万达的人才是怎么储备的？商业地产需要高精尖各个方面的复合人才，怎么保证人才跟上企业步伐？又怎么保证人才素质？

　　曲德君：人才这个问题目前也是我们面临的比较关键的问题。万达在这几年发展的过程中，人才一直以来都是非常重视的。在当今世界无非是两种，第一是外引，第二是内训。内训建立自己的梯队，外引进行招聘。万达的文化有很强的自己的特色，从主观来讲万达文化是一种强势的文化，自己有一套非常完整的管理模式和制度，加入万达的人或者是已经在万达的人都会知道该做什么事情，更多的是执行。从外部吸引人才来讲，万达是有非常宽大的胸怀。现在在万达工作的全国各地、天南海北的人都有，大家都是共同的，没有分你我。在万达来讲没有老员工、新员工之分，没有什么本位的，说我是大连人就是万达的，他是广东的来了跟我们就不一样，不存在这个问题。在万达大家都是一样的，看不出来相互之间来的时间长短、工作部门间的界线，所以包容性非常强。对于引进的人才，很多新加盟的人面试后，直接打电话到哪个城市去报到就行了，有时人事宣布一下，有是我们领导过去宣布上任，并不是说一定要从内部找到最放心的人，我们都是同样放心。

　　另外是自己的培训，我们在培训方面是非常下功夫的。新员工来了以后能够快速了解万达的文化，让你知道哪些事情应该怎么去做。万达又是一个非常简单的团队，比如说上海公司成本部或者是规划院，不管是哪个部门有问题直接在OA办公系统发一个通知，明天在几点几点开会，大家坐下来就是谈工作，相互间不需要搞得很复杂，效率非常高。

　　主持人：对商业地产开发企业同行来说，您有什么希望？

　　曲德君：我没有特别思考这个问题，我比较专心致志地来做我的工作。我们在做的这方面来讲，大家对商业的认识要更多一些，哪些要舍、哪些要得？任何一件事情都要找到一个很好的平衡点。利益如果都是一个人得的话，那你一个人就没有生存空间了。前段时间到了三线城市看一个项目，其实很简单，项目的位置等等都是非常好的，它也要做一个综合体的项目，在一个地块里商业是最重要的，到底商业放在哪个角、哪个边？这中间有许多原理和原则。不能说为了拆迁速度考虑其他方面，这一块先弄好了，我们想先做商业就先做了，考虑这条马路人挺多，那边马路人也挺多，在这边做一些，在那边也做一些。有些该坚持原则的还是要坚持原则，我说你放到一边去多好。20多万平方米放到一起去，一做起来马上就有竞争力了。

　　主持人：做商业地产开发一定要加强对商业的认知，曲总说得非常好。今天非常感谢万达商业的曲总为我们分享上海万达广场以及万达集团(企业专区,旗下楼盘)的商业地产开发理念，受益匪浅。同时也感谢两位专业的问题专家。上海万达广场案例研讨会到此结束。敬请关注我们下一期的研讨活动。