图为 汉博研究院院长王永先生

　　王永：中国购物中心研究报告简介

　　王永：各位领导、来宾，大家下午好！今天，我来介绍一下我们写这个报告的基本的意向。为什么选购物中心这个题目？我觉得中国的购物中心其实代表了中国十几年来商业地产发展的主要的脉络，同时，我觉得购物中心是最难的一块，如果把这一块做通了，我想做其他的商业地产应该不是问题。

　　购物中心的出现它是一个城市、一个国家、一个地区经济文化发展到一定程度上才会出现的物业形态。我们知道索马里绝对不会出现购物中心，它只有海盗。这张图可以看出来，购物中心从美国起源开始，然后逐渐过渡到欧洲、日本、然后传递到东南亚，再传入中国。每个地区它的城市发展的模式、人口分布模式以及消费习惯，决定了这几个地区或国家的购物中心产品的主要形态。购物中心的产品形态，特别是大型的购物中心，成为它们产品的主流。我们知道欧洲的古城、老城保护得非常好，所以在欧洲的购物中心就是老街区改造的购物中心。还有像日本，注重卫星城的发展模式，带来了日本的交通枢纽城，或者特大百货店核心的枢纽城。

　　我们知道购物中心在中国的发展历程很短，从广州的天河城开始，从96年开始营业，到今年为止只有13年的历程。这里涌现了大批优秀购物中心的代表。中国购物中心的发展历程分四个阶段，经历了初期的探索与形成阶段的艰难，经历过大发展阶段的喧嚣、目前中国的购物中心已经逐步进入理性的成熟阶段。到08年底，在中国地面上开业的购物中心项目多达122家，遍及大部分中国二线城市。可以看出来，中国购物中心的发展特征是以三大经济圈为核心扩散势布局。这么多城市有购物中心，我们做了一个初步的研究。如果是一个二线城市，它的GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费型支出大于4000元。从前面的分析可以得到中国购物中心开发势头迅猛，将成为未来商业地产开发的重点。

　　中国购物中心开发过程的问题较多，用住宅开发思路来套用购物中心的项目，我觉得这个是非常不现实的。很多开发商对项目公司的要求，就是以原来住宅那套东西，来考核这个项目公司。另外，还有政府的问题。出让地块不进行专项的商业规划。第三点是融资困难、难以退出——资本市场支撑的问题。还有一个问题就是滥竽充数的问题，也就是顾问公司的问题。

　　这个报告本身就是对我们过去所走过的路，历史中出现的磕磕绊绊，我们一些惨痛的经历，我们一些好的经验的总结，进行了系统的研究，这就是我们中国购物中心行业的研究报告。主要包括四大部分。

　　第一，购物中心的定义。购物中心是零售业的业态、商业的形态，还是房地产的形态？我认为是房地产的形态。

　　第二，中国购物中心的发展历史。

　　第三，中国购物中心的分类。

　　第四，中国购物中心的发展现状研究。

　　(一)、中国购物中心分布结构分析。

　　(二)、中国购物中心业态研究。

　　(三)、中国购物中心经营研究。

　　(四)、中国购物中心存在问题与解决思路。

　　这个报告本身，我就介绍到这。谢谢大家！

　　主持人 蔡云：商业地产研究报告发布环节就先到这里。下面，我把主持权交给新浪乐居商业地产频道的郭杰总监，请他与大家进行交流。