主持人 蔡云：接下来，进入本次会议的最重要的环节——《2009年中国商业地产研究报告》的发布。本报告在主任委员房超先生的带领下，在住房和城乡建设部、第一太平戴维斯、汉博顾问、新浪乐居、楼市传媒等专业团队的共同努力下生成。下面，有请相关成员介绍本报告的内容。

　　首先由住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员文林峰女士发布总报告。

　　文林峰：《中国商业地产研究报告》总论

图为 住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员文林峰女士

　　文林峰：各位嘉宾，大家好！今天非常高兴有这个机会代表商业地产市场研究总报告的课题组来向大家汇报我们的初步研究成果。因为这个课题做的时间很短，又受到我们研究领域知识的局限，只是一些初步的成果。刚才各位嘉宾的深入探讨后，我们也会在未来的报告修改完善中吸纳进来。

　　研究商业地产离不开整个的社会经济环境背景，离不开房地产业的大的环境背景。当前国际经济金融形势变幻莫测，国内虽然出台了一系列刺激经济的政策，但是未来的走势如何还很难判断。我们前两天参加国家统计局对经济形势的分析会，当前的国民经济形势确实处在非常微妙的地步，很多实体经济下滑。在这个大背景环境下，研究商业地产，如何得出正确的判断也是很关键的问题。

　　我们得出的报告结论是，随着中国经济未来的持续稳定的发展，随着商业地产需求潜力的无限扩大，商业地产的发展前景是非常美好的。但是当前所处的环境和当前商业地产存在的一些问题还是非常紧迫和严峻的。

　　具体来说，这个报告分成几个部分。大家拿到的版本是一个简写版，里面没有包括发展历程和相关的数据内容。我们这个报告分为六个部分。

　　第一、商业地产的概念界定与分类。大家知道，商业地产虽然起步比较晚，但是发展势头还是非常快的。那么对商业地产的界定众说纷纭，我们力图在这个报告里面，把商业地产的概念界定清楚。

　　第二、商业地产的发展背景。包括国际背景、国内的社会经济背景和房地产行业的发展背景。

　　第三、当前商业地产发展的状况分析。

　　第四、商业地产运行特征及对商业地产发展这几十年来的评价。

　　第五、商业地产的发展成就总结。

　　第六、未来中国商业地产进行前景预测和展望。

　　主要从这六个方面进行分析。

　　第一部分 商业地产的概念界定和分类

　　商业地产应该是一个非常广泛的一个概念，凡是跟经营有关的都应该叫商业地产，包括零售物业、出租型公寓、写字楼。但是，我们这个报告并没有包括广义的商业地产，而是界定在一个非常明确的范围内——作为商业用途的房地产物业。包括各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、旅游等经营用途的房地产形式。写字楼虽然是商业地产的范畴，但是我们在第一个商业地产研究报告里面并没有包括写字楼这部分，未来我们在深入研究这部分会把写字楼囊括进来。所以我们本报告研究的商业地产并不包括写字楼这个领域。

　　第二部分 商业地产发展的宏观背景

　　1.国际的社会经济发展背景。前面已经说到次贷危机引起了全球的金融海啸，什么时候能够回转？这个形式很难判断，不管是两年，还是五年。那么，这个国际背景是很难预测的。这个大的国际背景，对我们国家的商业地产影响也非常巨大。表现在对中国的投资减少，对中国的商业地产需求减少，影响我们整个商业地产的需求量和发展。

　　2.国内的社会经济发展背景。

　　从全社会的社会经济发展情况来看，我们知道08年GDP增长达到了9%，也是处在全世界的最高水平。进入09年第一季度，虽然全球经济一直低迷，但是中国的GDP依然保持在6.1%的速度。同时我们全社会的固定资产投资增速也是依然保持了20%的增长，房地产投资保持在20.9%的增长速度。我们说房地产投资在整个城市社会经济发展中起到了非常重要的作用。08年初的时候，一直处在通胀的形式下，到2008年下半年一直到今年的第一季度，又出现了严重的通缩形势。2008年CIP涨幅的5.9%，而房地产价格指数，也依然保持了6.5%的涨幅。

　　社会结构、经济结构调整进一步的加大，包括我们三大产业结构的调整。第三产业的比例逐渐的增加，也包括钢铁、建材等一些重大行业结构重组，结构升级，进一步完善、进一步增强。这方面都会带来我们房地产的发展、商业地产的发展契机。同时，在国民经济持续稳定增长的大背景下，人民生活水平不断提高，民生事业不断加强，08年不管是城镇人均可支配收入，还是农村人均纯收入都平均增长8%左右，这个数字也是非常喜人的。我们注意到，08年政府4万亿的救市计划中，对住房保障，包括廉租用房等总共投机接近上万亿。说明国家对民生事业，特别是保障事业越来越重视。

　　接下来我们从以下几个方面来看一看2008年房地产市场的发展情况。

　　第一个判断，房地产市场总体上由过热转向理性回调。就是从07年和08年上半年的过热增长，实际上08年下半年已经处于理性回调阶段，当然我们后面有些图表。到09年第一季度的时候，有一些指标又有一些上升的表现，出现了回暖的迹象。

　　第二个判断就是房地产投资大幅度回落。这个前面说到，我们虽然保持了20%增长速度，但是跟过去30%、40%的增长速度相比，降幅还是比较明显的。特别是在08年的时候，我们上半年增长速度超过了30%，下半年是不到20%，平均下来20%，增长速度回落的表现比较明显的。

　　第三个指标是土地市场的交易与开发，包括竣工面积均大幅度的减少。这个指标可以看出来，我们的从业人员开发企业对市场并不乐观，所以土地流拍的现象比较明显，土地开发面积下降了5.6%，竣工面积下降了3.5%，各项指标都呈下降的趋势。我们在一些城市调研的时候也发现了这个问题，是比较突出的。比如说厦门市07年的时候，土地出让金是300亿，到08年的时候50亿，到09年第一季度的时候只有300万，大部分处于流拍的状况。

　　第四个特点是房地产市场需求盘整幅度较大。08年在房地产市场上表现最突出的就是销售面积的大幅度滑落，它的下降达到了19.7%。

　　第五个指标是地方经济受到较大影响，各级政府积极出台一些积极政策。去年一年以来，很多城市出台了减税、贴息、鼓励购房的一些相关的政策。

　　最后一方面是住房保障力度加大，投入也在大幅度增加。08年经济适用房的投资额比上年增长了17%，廉租用房投入增长快速，是上年的3.7倍。

　　我们可以从一些图表可以看到今年的一些变化情况。在09年第一季度的时候，各项指标有一些回暖的迹象，房地产开发投资额比上年略有增长，销售价格指数也是在今年的第一季度也已经是上扬的趋势。(现场PPT演示)

　　从刚才几个图表中可以得出来，09年第一季度房地产综合的这种市场形式应该是一个止跌起稳的态势，我们并不认为已经是春暖花开，已经走出低谷，它只是过去积攒的消费群体在今年初的时候，呈现了集中释放。但是未来的走势如何依然不容乐观。我们前面说到，房地产的发展肯定跟国民经济大的环境背景是相协调的，在国民经济的整体实体经济没有得到根本好转的情况下，我们房地产行业很难一枝独秀的复苏。

　　另外一个特征表现就是房地产开发企业融资渠道不断扩大，资金矛盾相对减弱。这是从开发企业资金来源构成上进行分析，得出的这个结论。在08年的时候，一改过去的以个人购房预定金的形式为主占40%，而且以其他的融资方式成为一个主流。还有一个利好的形式就是第一季度商品房的空置率出现下降。

　　第三部分，商业地产08年的发展状况

　　总体来看，2008年商业地产发展跟房地产一样走了一个相同的发展轨迹，也是由热变冷的发展轨迹。我们前面说到，受世界经济危机的影响，商业的需求量大幅度下降，对商业地产开发上来说，这一年面临的最大的困境就是资金紧张、销售不畅，开发商面临新一轮的重组和洗牌。一些地区出现供大于求的突出矛盾，但一些区位、价格、质量较好的商业地产项目依然发展强劲。从长期发展趋势来看，中国的经济持续稳定增长，商业地产潜在需求依然巨大，发展空间及前景良好。关键是从业企业要转变理念，适应新形势的变化，在竞争与困境中求得生存与发展。

　　从商业地产的供给来分析，可以看到竣工面积一直是处在一个负增长。首先说新开工面积，在07年的影响下，08年出现了大幅度的集中开工，但是到年底的时候已经接近百分之零了。下面是销售面积，这个指标是最不容乐观的，基本上都是在负增长，最低潮的是负20%，平均在负15%左右。销售额同样是大幅度的负增长。

　　我们看到的这是商业地产的价格，不管是销售价格还是租赁价格指数也都是负增长。

　　第四部分 2008年商业地产运行特征的总结

　　第一个特征是持有型物业明显增加。这个前面嘉宾也有提过，一种是被动型的，卖不出去，必然就要持有。另一种是主动型的，我们这里谈到的是主动型的持有型物业明显增加。随着我们商业地产运营商逐渐的成熟，资金实力越来越强大，让它们逐步转向经营理念，通过持有型物业来进行融资，统一的科学的市场定位来发展项目。

　　第二个特征是二三线城市成为投资热点。08年的时候，我们看到很多地产运营商、投资商把投资重点转向了二三线城市，那也是一线城市供应量过大，要在二三线城市寻找新的发展机会。

　　第三个特征是商业企业和地产开发商强强联手，这也是我们今天与会代表集中体现出来的。我们在座的有商业地产开发商，有大的零售企业，这个势头也非常明显。

　　第四个特征是外商投资加大，投资方式多样化。随着我们宏观调控不断的紧缩、严峻，商业地产开发企业主动走出去寻找一些投资伙伴，同时国际国内的一些大金融投资机构也主动跟商业地产开发企业合作。所以从资金来源来看这个特征是非常明显的，也是投资方式来源的多样化。并不是过去完全是投资型的，而是投资机构和商业地产运营商的深入合作越来越明显。

　　第五个特征，大种型城市多中心、商业多中心趋势明显。

　　第五部分 中国商业地产的发展成就

　　我们总结在商业地产快速发展中，对国民经济的发展起了重要的贡献，包括拉动经济、带动相关产业的发展，促进就业的增长等方面。这方面也是成就非常突出。跟报告相一致的内容我就不多说了，包括我们的运营主体、发展壮大，商业地产业态与国际同步发展，我们大的地产运营商已经跟国际接轨，还有商业地产发展促进了消费结构的升级。

　　第六部分 商业地产发展中存在的主要问题

　　1.部分地区商业地产运营效果欠佳。

　　2.商业地产融资渠道依然单一。

　　3.部分地区商业地产供应量过大、忖量增加。

　　4.商业地产发展缺乏科学的规划引导。

　　5.商业地产业态雷同现象突出。

　　6.商业地产的管理运营水平有待提高。

　　7.商业地产项目对交通环境重视不够。

　　最后一个方面，是我们对商业地产发展的前景进行的预测和展望。

　　我们前面强调，商业地产的发展离不开房地产的发展，离不开国民经济大的发展背景。我们中国经济的持续稳定增长，城市化的快速增长，以及人均可支配收入的增长等等各个方面的因素都会导致我们房地产的发展前景良好，商业地产的需求巨大。从开发投资额占GDP比重来看，确实商业地产行业也是新兴的行业，十几年的发展机会，商业地产还滞后于房地产的发展速度。

　　对商业地产发展前景，我们有以下几个方面的总结：

　　1.服务业的繁荣推动商业地产的发展。

　　2.融资模式的多元化将为商业地产开发提供资金保障。

　　3.信息技术、互联网技术在商业地产开发中将发挥重要作用。

　　4.商业地产开发企业自身水平不断提高，促进产业升级。

　　最后想强调一点，中国的商业地产应该说起步较晚，但是发展迅速。一些实力雄厚的房地产开发企业、商业地产开发企业，市场份额越来越大，一些优秀的商业地产项目已经成为我们整个商业地产的先锋。随着未来世界经济的发展，我们非常乐观的判断商业地产需求潜力依然是巨大的，中国的商业地产明天会更好！谢谢！

　　主持人：谢谢。这一部分是我们这个报告最精华的地方，所以我们占的篇幅比较大。下面，由第一太平戴维斯徐伟成总经理介绍研究报告的第二部分，中国重点城市商业地产市场的研究。