徐伟成：一个项目要成功的话，前期要做很多的工作，所以这些经验的积累对我们做案例分析是很宝贵的。最后一个问题是帮蔡秘书长问的，咱们大悦城已经开业一年多时间，您对全国商业地产开发模式，包括很多开发商希望介入商业地产，你们对现在的商业地产开发商和未来希望介入的商业地产开发商有什么忠告？

图为 中房协商业地产专业委员会秘书长蔡云

　　蔡云：我们商业地产的开发，作为一个开发商来说，我做好商业地产，一个是自己运营，一个是交给别人运营。暴总他们是经历了两头，在运营上也花了很大的心思，包括怎么引导商家，这个是我们房地产开发商不具备的。我们做了很多的商业地产分析，大家把你选为十大经典案例，大家认为经典案例在哪儿呢？在于你的特点在于你的年轻主题，金源燕莎Mall是定位为家庭型的，新光天地是定位于白领以上的。而且一个商业地产的开发，是一个城市的地标，政府也愿意投。但是如果投不好的话，肯定是资源浪费。

　　暴雪松：商业不像住宅，住宅的话，在同一个区域地块，你的房子卖到一万五，旁边的一个，在同等交付条件下也可以卖一万五，至少一万三。但是商业不同，这家很繁荣，另一家可能关门。

　　徐伟成：如果把第一点，前期规划定位投资测算。第二点是招商，包括开业，第三个是运营，这三个方面，您认为重视的程度各占多少？

　　暴雪松：我觉得还是两头重要，抛开其他的，前期的规划策划，中期的招商，后期的运营。我觉得前期策划是最重要的，你想明白了，才有可能干明白。以前的开发商不太重视这块，最后出来的东西市场不认同，租户不认同，消费者也不知道你要干嘛。前期的规划应该占到50%，招商占20%，剩下的30%是运营。前期基础打好了，我觉得这个项目只是一个火得快慢的问题，我推广的方式好的话，调整到位快的话，可能火得快一些，但是前期的基础非常重要。前期的这个规划，很多开发商不明白，或者是找一家公司一策划很快就开了，但是很多的东西没有想明白。

　　蔡云：作为一个商业地产最佳的开发模式，比如前期我来做，我是做住宅的，中期是王永来做，他们是做顾问的，后期的运营是你们自己来做。

　　暴雪松：看公司的资源，未来的发展一定是一个社会化的过程，无论是前期的策划，中期的招商还是后期的运营，其实都是需要跟整个行业专业机构沟通。一定也是一个社会分工的过程，比如前期策划我也要咨询很多相关的专家，但是板一定是要业主拍的。包括后期的招商也是这样的，会选择几家顾问公司帮我们招商，因为顾问公司掌握资源不一样。比如，我直接跟品牌谈的话，很容易僵持住，有一个中间的环节，他会通过各种办法给你要价，有一个回旋，即使谈失败了，我还可以介入。后期的运营管理是一个调整的过程，这个调整过程中，品牌的意见，租户的意见，都会通过很多顾问公司反馈回来，这个也是评估下一步工作的很重要的一个点。至于业主，我要达到一个什么目标，我应该用这个顾问公司，还是用那个顾问公司，要具体评估。一定要多利用社会资源，但基础还是要自己有一套明白的体系和方法去整合这些资源。包括从整个集团来说，我们宁总，也是不断地灌输给我们的新的理念和思想，把这个团队提升到一个高度，这样整合社会资源的时候，今天整合设计的，明天是招商推广，这样才能集全部的社会资源为我所用。

　　王永：专业的商业地产开发商一定要资本化，一定是大资本运作。第二个是定制化，中粮每一个项目都想得很明白。包括朝北的那个项目，为了把那个项目说清楚，把东西提炼清楚。

　　暴雪松：对，如果八个人八个想法的话，最后干出来的东西就不是一样的。

　　王永：还有一个就是社会化，现在的市场上，很多的开发商没有经验的。专业化的分工你必须要借助专业化的顾问公司，甚至是专业的运营公司。长期的发展来看，一定是专业的运营公司来做的。

　　暴雪松：像美国的西蒙都是管理几百个项目，从你规划之初就全程参与。

　　主持人 郭杰：今天非常感谢暴总把西单大悦城的宝贵经验没有保留地传授给我们，同时也感谢三位提问嘉宾。本期案例将通过我们的研究人员进行加工整理后，如实编入《中国商业地产研究报告》。下一期我们将对新光天地进行同样的案例访谈。敬请关注！