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百货靠品种品类取胜 购物中心靠的是品牌

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2009年02月11日11:38  新浪乐居商业地产频道

  王永:刚才说跑单的事,我觉得餐饮和娱乐,比如游戏机这个比较容易操作,但是零售部分可能这个比例少多了吧。

  暴雪松:也有这种情况,因为他可以有两笔帐。你看有些店不是很赚钱,但是他做团购生意,比如做男西装的,你看每天没什么人进出,但是他可能有成批地外来订单了。一个项目的成功一定是每个品牌的客流汇集成的,他租金很高,没有流水的话,你也可以不要他。他生意热热闹闹,我租金反而可以给他低。而不是任他有没有生意,只要给我租金就可以了,如果长期这样的话,就没有人来了。因这种原因,有很多很高租金的品牌我们都砍掉,换来可以带来人流的品牌,他们汇集成大悦城这个品牌。所以,我必须让这些非常有力度的品牌汇集在一起的,大悦城品牌才有价值。


图为 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事徐伟成

  徐伟成:会不会因为您说的跑单现象相对比较严重,所以很难统计出大悦城真实的营业额?

  暴雪松:也没那么大,第一年我们相信还有一些租户没有达到平衡点,有些品牌还在自我调整,他可能是由于自身的原因或者对市场的把握,以及自己货品的适应性原因。对于一个品牌,他可能在中关村销得很好,但是到了西单大悦城他需要做一些大的调整,尤其是外国的品牌,第一年到中国肯定要进行一个很大的调整。第一年我们销售额差不多是十个多亿,这个业绩对中国的商业来说没有第二个,已经是一个商业奇迹了。所以,我们对未来的销售额是有信心的,尤其是H&M这样的店进来,一年销售达到一亿五,还有苹果这样的店。所以,头一年我们在这方面不是很严,第二年以后,我们希望随着租金的提升,他们也在调整,我们相信流水会更大,这个时候我们管理上要不断加强。

  王永:其实我一点不担心流水不够导致亏损的问题。其实前一两年亏的话,大家都可以接受。我算过一笔帐,以现在的租金水平,大悦城要做到十几个亿,大家都会活得比较开心。

  暴雪松:其实百货和Mall销售额的取得方式是不完全一样的。百货是靠品种和品类取胜的,Mall是靠品牌取胜的。百货有黄金珠宝,有化妆品,这些带来很大的销售额。对Mall来讲呢,他不完全靠这个方式,他有娱乐,有餐饮,包括电影院,初期他的销售额是不太大的,她是更符合现代人需求的一种生活方式。一个百货的话,到七层以上基本没有人了,但是Mall可以做到,我可以做出超出百货之外的境界。如果Mall也做珠宝,也做首饰,其实效果是一样的。我们和君太以及中友的差异基本是集中在化妆品和珠宝上面,这也是西单大商圈差异化互补的一个缩影。

  王永:第五个问题,商业本身就是服务业,我可以说是大悦城的常客。有个不好的感觉在哪儿呢?有些商家的服务不到位,也许是新开的店,比如NEXT,恨不得你就别买,赶快走吧。你感觉到了吗?

  暴雪松:其实一个项目做成功有几个方面。首先要有比较好的主题定位规划,同时要有比较好的空间环境,让人感觉很舒适自由,还要有很好的业态组合。这样消费者才愿意滞留。其次就是服务,开业一年来我们对服务抓得非常紧,为什么出现你说的这种情况呢?这在餐饮方面体现更明显,原因是服务人员太疲劳,他(店员/服务员)从早忙到晚,不到晚上十一二点是闭不了店的,顾客太多。比如巴贝拉,一上班顾客就排队等候了,一直在服务,豆捞也是,一天流水六万,一个月差不多是180万左右,员工非常辛苦,流失率偏高,换了新来的,他对服务的理解,他的意识的培养需要一个过程。有很多的时候,我们感觉培训的人老在变,包括收银服务的都在变,刚培训完他如何使用POS,走了,不干了,太累。但是总体来讲,我认为我们对服务员的管理也在不断提升。我们管理人员的培训监督检查也都在加强,我想这也是成长期可能必须要遇到的问题吧。

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