王永：第四个问题，西单大悦城之所以成功，我觉得有两个很好的基础：建设空间和市场定位。首先说建设空间，虽然建筑层高有问题，但是经过处理以后，他的空间感在北京的项目里应该是最好的，那种变化的感觉对年轻人的吸引力是最强的。还有一个是市场定位，刚才你介绍了比较丰富的业态组合，这些是比较成功的。一个项目的成功要看后续的经营管理，看商家的经营流水，目前来看西单大悦城的流水并不高，这个是什么原因？为什么会看的人多，买的人少？

　　暴雪松：这其实是一个误解，我们从收购到开业差不多七个月的时间，这么大的体量，要设计，要改造，这是一个前提。其次，原来这个开发商做的时候，他们已经谈了一些品牌，当时招的时候基本已经把他们落位了，都是一二层，面积不小，位置不错，租金很低，剩下的租不出去了，所以卖给我们后，这个难题就留给我们了。我们收了以后，有了重新的规划布局，商户不满意，为什么？原来的业主谈的时候是一楼，商户认为将来你这个项目好不好，她选的一楼的位置都是不错的。这些商家就不跟我们谈了。这种情况下，我们就采取迂回的办法，你不跟我谈，我也不跟你谈了，我们就在其他的地方选择适合这些组合的品牌，在周边城市下了很大的工夫。最后什么局面呢？这些商家马上回头找到我们。我们在上海搞了招商会，品牌商家很认同我们的理念和下一步的运作模式，所以都接受了我们的条件，很多这样的店都是最后几天才落位的，因为他们不相信招商这么快，我们快开了他们才决定来了。只不过一些国际大品牌装修时间长，开业的时候延迟了一些。

　　第二个，运营这部份呢，我们规划的时候就想了，要明确谁是我们真正的客人，有些人是给我做人气的，有的人是给我做口碑的，有的人是来消费的，都是客人。我们怎么引领西单呢？现在西单大悦城已经不仅仅是年轻人了，而是时尚达人，这些人敢花钱，他们对时尚的把握非常准。在这个基础上，我们还需要什么呢？我们还需要比他们年龄大的人来，因为这些人消费能力更强，对品牌忠诚度更高，而且他们认同以后归属感更强。其实我们的客群主要是三个方面，一个是比较潮的年轻人，他们敢花钱，追求时尚。有一些年轻人是不追求时尚的，你可以来，可以看，可以不消费。其次，我们希望白领来，这些白领的女性来；我们的推广是向这方面倾斜的。年轻的女孩和收入不错的白领女孩和她们的胃口，这三点抓住了，我们觉得这个商场火的速度就会非常快。喜爱购物，享受美食还有社交，这三点是所有人共同的爱好，所以我们设计组合的时候是满足女孩子享受美食，喜爱购物的需求为基础的。有很多十几岁的小孩，她来看，她试，但不买，试完了以后，去华威了。我们认为这是我们未来的消费人群，所以我们一点不排斥她们。我跟我们的员工讲，这些人一定不要排斥，她随着收入的增长，她知道你是时尚的，将来是会成为我们忠诚的顾客的。即便目前她也是可以看电影，可以吃快餐的。我们希望通过在这些方面的努力，逐渐体现我们项目的优势和潜力。去年一月份我们销售额才1200万，今年一月份就达到1.5亿，为什么有这么好的成长呢？因为我们为她们提供了差异化的商品组合，充满现代感的空间环境和愉悦身心的体验。

　　主持人：您觉得大悦城达到盈亏平衡点的话，要做到多少流水？

　　暴雪松：随着各个店销售额的提高，我的租金也是增涨的，这是一个正比关系。购物中心有一个很大的问题，就是跑单，如果我一味追求流水，很多时候我是得不到的，为什么呢？商户一过盈亏平衡点就容易跑单了。一个项目的好坏有两点需要商户把握，一个是他对你这个项目的规划的认同，初期他为什么要来，就看你这个故事讲得清楚不清楚，他是不是这个故事情节的一部分，你给他什么条件，什么位置，多大面积，最后他核算他的成本。第二点，他对你的期望值预估，比如将来我兴旺的时候，你是进不来的，而且位置和面积不由你挑。他要有一个风险预估，前期的时候我要养，我养成了以后，未来几年的回收是怎么样的，所以他力求跟你签的租期长。作为我们商家来说，要给他这个预期，我是通过什么途径和手段，让这个项目什么时候达到什么标准，我要做什么推广宣传，达到什么样的知名度，商家看到每一步你都在超越他的期望，他亏也是会跟你走的，而且这个过程中可能有一些会被淘汰，但是会有很多补进来的，关键是你项目的价值。他只要认同你现在的价值和未来的价值，这就是合作的基础，如果他不认同未来的价值，现在就可以撤。大家都在努力，都在往好处走，这就是一个项目发展的一个好的趋势。当然，对于西单大悦城，我们力求通过我们的努力去缩短这一养商期。