主持人：关于资金的问题我们先探讨到这儿，最近关于商业地产的新闻特别多，我们也看到在国家四万亿救市基金当中，有很大一部分是用来做保障型物业的，这样一来，对社区商业会产生哪些方面的影响？朱友军：我看到商务部发了一个文件，关于以后对社区商业发展要纳入统一管理。

　　现在我们正在做城市社区商业的研究，汉博这两年的业务这两年发展得很好，营业额至少是保持前三名，应该来讲是眼光看得比较远很重要。大家还在做策划的时候，我们已经开始规划运营；别人还在做运营规划的时候，我们已经在做REITs的研究，现在我们也在做城市社区商业的研究。因此在行业不好的情况下，今年我们还会处于高速度的增长，正是因为现在正在实行的东西比较前卫。

　　社区商业已经暴露出了很多的问题，过去是当作住宅产品，一起卖掉了，现在发现不是，还是商业产品。现在就北京也好，外地也好，控制了太多的社区商业。社区商业卖不出去，租不出去，因为太多的都是在不成熟的区域。所以社区商业的复杂程度可能不及购物中心复杂，但是确实也很值得研究。现在跟过去不大一样的是，商业一定要有好的形象。很多社区商业是业主自己买了，然后自己经营，形象很不好看，最后租金也上不去。像上海做得其实很不错，就是因为有统一经营，可以对此进行一个统一的配套。我们现在有几个项目也都在按照这种模式操作，效果很不错。

　　主持人：是不是以后的社区商业项目也会像现在的购物中心操作模式一样，需要有一个前期的规划。

　　朱友军：实际上就是这样的，开发商也意识到原来的操作模式不行了。现在是先来规划，做设计，然后进行分割，其实和购物中心差不多，无非是社区商业可以拆分出售，但不是直接出售的，也是有一个水平的。如果租不出去的话，卖也很难卖。

　　主持人：现在比较多的形式是一部分持有，一部分散卖，而且散卖的比例控制在一定范围之内。

　　朱友军：这也是一个方式。先招商，进深很深的自己持有，把一些小铺对业主做一些指导，然后卖一部分出去。

　　主持人：一般一个社区商业的话，覆盖的范围是多大？

　　朱友军：不是覆盖范围，是按照这个社区有多少户，进行合适的配比，这个配比是根据人口多数量，大概做多少平米的商业。首先是有多少面积，然后在这个面积里又分什么业态，都进行一个大概的配比。中国的社区商业，政府规划和商务部之间没有交接，我就给你这么多商业用地，实际上有的体量很大的，有的不够，没有一个准确的规划。香港的社区商业是按所服务的居民，成为一个区域的中心，满足周边居民的日常消费。

　　主持人：之前我看到一个数据，说09年定位为购物中心的商业项目，要占到整个北京商业放量的80%左右。

　　朱友军：当然，一般情况下购物中心体量比较大，租金增长比较快，大家也愿意投资。社区商业呢，规模不够，销售价格又比住宅高，一般人不愿意买。社区商业批的地这么多，实际上也还是可以做购物中心，也可以做商业街。实际上他的体量还是很大的部分，每一个小区都有社区商业。我们和中国城市商业网点管理委员会，以及中房协商业地产委员会分别合作，做两份发展报告。会在全国选择一些案例，研究中国的社区商业中心怎样做。

　　主持人：这个能形成一个统一的标准吗？

　　朱友军：很难，我们只能提供一些规律性的、原则性的东西，一些操作流程、业态分布部分、切割方面等具体怎么做，还是需要专业度来把关，包括对整个区域做调研。社区商业有很多的类型，有的以生活配套为主的，有一部分是以娱乐为主的，有的是以小的家居店为主的。说实话，对我们现在来讲，无论购物中心、社区商业，从策划，招商来说是一样的。社区商业已经不像住宅了，基本上不再出售，而且很多投行都很看重。比如世纪城，刚刚开业的时候社区商业租金是两块，现在是五六块了，翻了两倍多。

　　主持人：开发商会不会觉得社区商业的收益比较难预测？

　　朱友军：购物中心强调的是整体环境，但是社区商业卖掉一部分还是不影响整体的管理的，但是对业态的内容会有一些影响。实际上就是看以什么方式出售，带着租约的话，还好一点，如果直接卖的话，还是有一些影响的。现在大部分是直接出售，卖不掉的才持有。我们也不要求所有的物业都持有，有些商户是偏家庭消费的，比如餐饮、洗衣店、烟酒店、二手房门面店等等，他的营业额的增长不同于零售。

　　主持人：现在开发商也意识到自己持有对长期发展比较有利，所以散卖的比例也会慢慢降低。

　　朱友军：如果是好的位置的话，一些开发商还是留着的，前期条件是资金不缺乏的条件下。现在的经济形势，一定会选择卖掉。

　　主持人：如果个人出租商铺，税率怎么样呢？

　　朱友军：过去是5%的综合税，现在变成大概十几个税种，印花税、城建税、个人所得税等等，加在一起大概在百分之二十五六左右，外地一般是17%。所以为什么北京对5%有想法，现在国家为了刺激消费，拉动内需都是在做减税的措施，减轻企业的负担，包括养老税费、出口退税，购房的一些税率都在下调，利率也在降。我觉得经济特别好的情况下，政府提高一定的税收是可以的，这个时候提高的话，我觉得是不值得的。你想想这样可能对房地产的销售产生影响，一方面鼓励大家买房子，买商铺，但是税率提高了以后，他的负担增加了，他可能就不买了。对于个人买社区商业或者是写字楼来说，都会有很大的影响。

　　主持人：大概12月份吧，潘石屹在两会的时候提出来一个减征税的提案。您怎么看？

　　朱友军：我知道这个事。当时还没定，住宅和商铺定成一样的，觉得不合理，因为住宅和商业回报率不一样。5%还能接受大家愿意支付，我认为在10%之内都可以承受，超过10%都是太高了。很多业内都在呼吁，我估计迟早会调的，但是不会定得这么高。

　　主持人：10%也是原来的两倍啊。

　　朱友军：外地是17%嘛，17有点高，但是至少是经济危机的时候没有必要调的，要调的话，也要在经济发展比较好的时候调。