图为汉博顾问董事长朱友军（左）与本期访谈主持人

　　刚刚过去的2008年对中国商业地产来说是难忘的一年，有奥运盛事的大利好，同时又难逃金融危机的阴影笼罩。年底，政府启动四万亿救市基金，以应对我国已有迹象的经济增长减速危机；金融政策方面，从国9条到30条，力图打消银行机构对信贷投放的担忧，REITs(房地产信托投资基金)以及私募股权基金办法即将推出。此一系列政策的实施，为09年的商业地产带来何种影响？REITs对商业地产的发展，带来什么机遇？具体会在哪些方面对商业地产哪个环节产生作用？四万亿救市基金当中，有很大一部分用做保障型物业，这一政策对社区商业是否会有一定影响？我国社区商业的现状如何，在发展中会遇到何种问题？本期商业地产资深访谈，汉博顾问董事长朱友军先生将为广大新浪网友一一讲解。

　　本期嘉宾：汉博顾问董事长 朱友军

　　嘉宾简介：朱友军，经济法学硕士，乐居全国专家联盟成员。当过记者，做过律师，1999年进入地产圈，2005年成立汉博顾问。截至2008年，汉博顾问已服务了超过500万平方米的商业地产项目，涵盖购物中心、商业综合体、商业街、旅游商业、城市规划5个业态，建立行业操作流程体系。

　　朱友军以其独特的理解和丰富的实践经验，推动了中国商业地产的有序发展，并将自己的理解融入大型商业地产的策划、招商、推广、运营管理中，赋予项目强烈的个人气质。被评为“中国商业地产推动力人物”“中国地产影响力人物”，中国商业地产杰出贡献人物，并受邀担任中南财经政法大学客座教授、中国人民大学特聘教授。

　　主持人：今天非常荣幸邀请到汉博顾问董事长朱友军先生来到新浪聊天室，今天我们探讨的话题是2009商业地产的热看点。朱总是是我们春节后邀请到的第一位嘉宾，先跟我们网友打个招呼吧。

　　朱友军：各位网友大家好，很高兴来到新浪乐居商业地产频道嘉宾聊天室。祝贺大家新的一年有一个好的心气，特别是我们的商业地产有一个好的发展。

　　09商业地产关键词：大有希望 资金瓶颈 快速发展

　　主持人：今天探讨的话题是2009商业地产的热看点，首先请朱总对08年商业地产的市场情况做一个总结。然后用几个词来形容一下2009商业地产，您认为有哪几大看点？

　　朱友军：总的来讲2008年中国房地产本来应该有一个好的发展，但是因为房地产特别是住宅市场，受到国外金融大势的影响，进而使中国的老百姓的观望气氛非常浓厚，使整个今年各个大城市，房地产行业都出现了非常大面积的滑坡，包括我们中国前十名的开发商，大部分都没有完成任务。包括万科，2008年的销售额比去年还下降了，没有完成任务。富力、合生等都与预定的目标有很大差距。

　　08年非常多的商业地产的项目也搁浅了，由于资金的问题。目前中国开发商投资商业地产，80%还是用住宅的销售回款或者是住宅的利润投资商业地产。然后再通过开业以后银行的经营型贷款，或者是卖给海外基金，或者是长期持有。实际上在投资这里，现金流出现了很大的问题，包括富力把商业地产作为其主要的方向之后，由于销售回款不利，使商业地产投资出现了很大的问题。

　　另一方面来说，实际上2008年商业地产也有几个好方向，餐饮、零售还有几个百货公司，在住宅市场下降百分之二三十的形势下，还可以保持百分之十五到二十之间的增长。可以看出来商业地产还是有一个很好的发展潜力。但是，这里面我们可以注意到，高端的商业实际上在这次经济危机中，受到的冲击可能会比较大。但是我们的中端或者是中低端，包括日常类的餐饮和零售还是保持着一如既往的增长。

　　2009年，从整个中国来看，商业地产还会保持快速的发展。从我们公司接触到的一些项目来看，从一线城市，二三线城市甚至一些四线城市来看，商业地产的投资和放量速度非常快。在三线城市，很多地方有了自己的购物中心，并且购物中心的规模和大小，以及投资商都是有一定的实力和水平的。所以说，我总结来看2009年整个商业地产用几个关健词形容的话，第一个是大有希望，第二个是资金瓶颈，第三个是快速发展。商业地产整个行业处于快速的发展，在整个过程中，商家和商业地产之间的整体水平会越来越好，已经很快速地在前进，就是行业水平在提高。我觉得这个是2009年商业地产里面可能会出现的几个现象。